Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?
Tout d’abord, il faut clarifier ce que l’on entend par la donation en nue-propriété. Il s’agit de se voir transmettre un bien sans pour autant en avoir l’usufruit. Un peu perdu ? L’usufruit signifie avoir la jouissance de ce bien et donc de pouvoir y vivre. Une personne qui se verrait transmettre un bien en nue-propriété serait donc propriétaire sans pouvoir profiter de la maison ou de l’appartement ni des du mobilier que le bien comporte.
Le donateur (celui qui donne) peut ainsi faire une donation à un tiers (le donataire) sans que ce dernier puisse profiter comme on l’entend généralement du bien immobilier. Il en est pourtant propriétaire. A l’inverse, on peut avoir l’usufruit d’un bien, sans jamais le posséder !
C’est à la fin de l’usufruit que le donataire pourra profiter pleinement du bien qui lui a été donné. Généralement, c’est à la mort du donateur. Le donateur a ainsi l’assurance d’un certain confort et d’une sécurité financière parfois, si le bien est mis en location par exemple. Dans ce cas précis, c’est lui qui perçoit les loyers. Le donataire, lui, sait qu’il est propriétaire et que son patrimoine est plus conséquent.
Qu’est-ce que la clause de réversion d’usufruit ?
Le démembrement de propriété permet de déterminer les modalités de rétention du bien, car il est possible que le donateur décide de ne plus avoir la jouissance du bien à un moment donné, pour favoriser le donataire.
Attention à une clause bien spécifique qui peut apparaitre sur ce type de convention. Nous avons vu qu’à la mort du donateur, l’usufruit dont il bénéficiait s’arrêtait de facto et que le donataire était non seulement propriétaire du bien mais pouvait aussi en profiter (y habiter ou le louer). Cela peut ne pas être vrai si une clause de réversion d’usufruit a été ajoutée. Dans ce cas, l’usufruit serait donné à une autre personne et donc pas au donataire, jusqu’à la mort de la personne désignée.
Une donation en nue-propriété est en principe irrévocable ; c’est-à-dire qu’on ne peut pas la modifier, ce qui doit inciter à la réflexion avant d’entamer cette démarche auprès d’un notaire. II est cependant toujours possible en cas de doute, de stipuler le contraire ; ce qui devra figurer dans le document officiel avant la signature par les deux parties.
En outre, certains motifs sont valables pour invoquer le caractère révocable de la donation en nue-propriété. Cela signifie qu’en fonction de certaines situations, il est possible d’annuler la donation. Cela peut être en cas d’ingratitude du donataire envers le donateur, le fait que les exigences du donateur ne soient pas remplies, que le donateur apprenne que le donataire a des enfants (descendants) alors que ce n’était pas le cas au moment de la signature ou encore d’homicide.
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Donateur et donataires : les obligations à remplir
Le fait de procéder à une donation ne suppose cependant pas que le donateur échappe au paiement des charges qui lui incombent. Même s’il n’est plus propriétaire du bien, il doit assumer les charges qui sont liées à l’entretien courant, tout comme le paiement de la taxe foncière et parfois de la taxe d’habitation. En cas de location, il est possible pour le donateur de déduire les charges afférentes.
Concernant le donataire ; qui est propriétaire ; il doit s’acquitter de payer les gros travaux mais peut répercuter les dettes engendrées pour la conservation du bien sur son assiette ISF.
Quels sont les avantages de la donation en nue-propriété ?
Bénéficier de la sécurité d’avoir un toit jusqu’à sa mort, pouvoir percevoir des loyers si un bien est mis en location : nous l’avons vu, les avantages sont déjà nombreux pour le donateur en nue-propriété. Le donataire devient propriétaire et pourra avoir l’usufruit à la mort du donateur ; à moins qu’une clause à cet effet, comme évoquée plus haut, soit prévue dans l’acte de donation.
Cependant, il faut également ajouter des avantages fiscaux non négligeables : seule la nue-propriété étant taxée, le donataire, à la mort du donateur ne serait pas imposé sur les revenus produits par le bien. Il faut pour cela que le décès du donateur ne survienne pas dans les trois mois suivant la donation ; situation qui peut arriver mais se révèle heureusement rare
Comment calculer les droits de succession à payer ?
Pour calculer les droits de succession qu’engendre une donation en nue-propriété, il est nécessaire de déterminer en premier lieu la valeur de l’usufruit en nue-propriété. On utilise alors l’âge de l’usufruitier au moment de la donation en nue-propriété pour déterminer :
Répartition des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Moins de Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
L’article 779 du Code Général des Impôts (CGI) autorise un abattement de 100 000€ sur chaque part de chacun des ascendants et des enfants dans le cadre d’une donation.
Exemple de calcul des droits de succession
Prenons par exemple le père de Marie qui a 52 ans. Il souhaite céder l’usufruit de sa maison afin qu’elle puisse y habiter. Le bien a une valeur de 600 000€. Voici le calcul à réaliser pour calculer la taxation. Le père de Marie est située dans une tranche d’âge entre 51 ans et 61 ans révolus. Le pourcentage de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont de 50% tous les deux.
- L’abattement est donc de : 50% x 600 000€ soit 300 000€ ;
- À cela on ajoute l’abattement de 100 000€ par enfant : 300 000€ – 100 000€ = 200 000€
En appliquant le barème de taxation des donations sur la somme restante (20% après abattement pour toute somme comprise entre 15 932 et 552 324 €) :
- 20% x 200 000€ = 40 000€. Les droits de succession à payer après donation à Marie seront donc de 40 000€.
