Vous êtes déjà un propriétaire immobilier, mais projetez de faire l’acquisition d’un nouveau bien. La solution la plus simple et logique serait de mettre en vente d’abord votre propriété actuelle, et de prendre une location pendant la finalisation de votre projet immobilier. Elle présente l’avantage d’offrir la sécurité au lieu de « parier » sur la future vente de votre bien. Néanmoins, cette option n’est pas toujours la plus attractive sur le plan financier. Par ailleurs, elle peut prendre du temps et vous faire perdre une opportunité. Mieux vaut souscrire un prêt relais.

Simulation d’un prêt relais

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Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

pret relaisDans le secteur immobilier, les personnes qui sont en mesure de financer l’achat d’un bien par leurs propres moyens sont peu nombreuses. Si vous possédez déjà un premier bien, il vous est possible de le vendre pour disposer des fonds nécessaires. Cependant, le temps de la vente peut vous manquer. Vous avez la possibilité de demander à votre banque de mettre à votre disposition les fonds et de la rembourser une fois que la vente est concrétisée. Durant ce laps de temps, vous ne remboursez que les intérêts. Cette solution est communément appelée prêt relais.

Ce type de prêt est très attractif et a beaucoup d’avantages, mais peut aussi faire l’objet de nombreuses dérives. Le prêt relais est un crédit à court terme qui offre à son souscripteur, la possibilité d’acheter un autre bien immobilier avant de conclure la vente de son premier logement. En d’autres termes, ce contrat vous permet donc d’obtenir de votre banque une avance partielle sur la future vente, afin de financer votre nouveau logement. De ce fait, vous disposez d’un délai plus long pour trouver un acheteur pour votre premier bien immobilier.

Un crédit transitoire de courte durée

Concrètement, il s’agit d’un crédit de transition et d’une alternative attrayante pour un propriétaire qui souhaite profiter d’une habitation plus spacieuse ou bien mieux située. Le problème est donc de bien choisir le type de prêt relais qui correspond à vos besoins et vos moyens, afin de garantir la réussite de votre projet. En général, les établissements bancaires n’accordent aux emprunteurs qu’une avance partielle sur la valeur du bien immobilier mis en vente. Ce système est profitable aussi bien pour la banque que pour le client. D’une part, le prêt relais protège les intérêts de l’établissement bancaire.

D’autre part, il vous prémunit contre les risques de surendettement et de perte. En effet, si vous rencontrez des difficultés à trouver un acheteur au prix de vente initialement affiché, vous êtes dans l’obligation de le faire baisser. En revanche, dès lors que la vente du premier bien immobilier est effective, vous pouvez rembourser l’intégralité des fonds octroyés par votre banque, sans avoir à payer d’éventuelles pénalités relatives à leur remboursement anticipé.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Emprunt à court terme d’une durée d’un à deux ans, le prêt relais repose sur le principe du paiement différé. Il vous procure le moyen nécessaire pour acheter un bien immobilier sans attendre la vente de votre logement actuel. Plus précisément, tant que la vente n’est pas effective, vous ne réglez que des intérêts mensuels sur le montant emprunté. Concernant le capital, il est remboursable en un seul paiement une fois la vente conclue et sans aucune pénalité de remboursement anticipé. De plus, les établissements bancaires proposent souvent des conditions encore plus flexibles, si vous avez un profil d’acquéreur modeste. Dans ce cas, vous pouvez obtenir le paiement différé des intérêts.

L’octroi d’un prêt relais dépend des critères établis par votre banque, mais aussi de votre situation financière. L’évaluation de votre dossier est comparable à celle d’une demande de crédit immobilier classique : revenus mensuels, charges fixes, etc. Le remboursement mensuel des intérêts de votre prêt relais est comptabilisé parmi les charges. Pour rappel, le prêt relais est un crédit « in fine », car vous ne remboursez le capital qu’au terme de la vente. Puis, votre établissement bancaire procède à une estimation de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre. Si vous répondez à ses critères et exigences, votre dossier est validé.

Quant aux modalités de remboursement d’un prêt relais, le capital dû est censé être remboursé dans les 12 à 24 mois de la signature du contrat. Ce délai est suffisant pour vendre votre bien immobilier. Si vous ne trouvez pas d’acquéreur pendant ce délai, la banque entre en contact avec vous pour vous apporter une assistance et vous demander le cas échéant la baisse du prix de vente.

Un prêt relais peut être reconduit pour une durée de 12 mois supplémentaires si la vente n’est pas conclue. Dans le cas où la vente échoue, le prêt relais transformé en prêt bancaire classique, amortissable sur le long terme. Pour le remboursement proprement dit, deux cas de figure sont possibles :

Prêt relais en franchise totale

Cette option est rarement proposée par la banque. Un prêt relais en franchise totale vous permet de régler l’intégralité du capital et des intérêts uniquement à la vente de votre bien immobilier. Pendant la durée du contrat, vous ne payez donc rien du tout.

Prêt relais en franchise partielle

Dans le cas d’un prêt relais en franchise partielle, vous réglez chaque mois à l’établissement bancaire les intérêts et les assurances. Le capital n’est pas inclus dans les mensualités. Celui-ci est payé en une seule fois à la cession de votre bien immobilier.

Quels sont les principaux types de prêts relais ?

Tenant compte de vos besoins et de vos moyens, vous pouvez choisir entre plusieurs types de prêts relais. Votre choix dépend essentiellement du prix du bien immobilier à acquérir et de la valeur estimée du bien immobilier à vendre.

Prêt relais adossé ou associé

Le type de prêt relais le plus répandu sur le marché à l’heure actuelle est le prêt relais « associé » ou « adossé ». Comme son nom l’indique, il consiste à associer le prêt relais à un prêt immobilier amortissable classique, pour financer votre projet d’achat immobilier. De ce fait, vous devez payer en même temps les mensualités de votre crédit immobilier et les intérêts de votre prêt relais, tant que la vente de votre premier bien immobilier n’est pas conclue.

Une fois celle-ci effective, vous payez votre prêt relais et ne remboursez plus ensuite que les échéances de votre crédit immobilier. Le prêt relais « associé » ou « adossé » convient parfaitement si vous souhaitez plus de surface habitable, alors que votre crédit immobilier n’est pas encore totalement remboursé.

Prêt relais sec

Le prêt relais « sec » est accordé sans qu’un crédit immobilier ne lui soit associé. Cette forme de prêt relais est idéale dans le cas où vous avez déjà fini de rembourser votre crédit immobilier ou le prix de vente de votre premier bien immobilier est suffisant, pour couvrir intégralement l’acquisition de votre nouveau logement.

Il est aussi recommandé d’opter pour ce type de prêt immobilier, si vous disposez des ressources personnelles qui permettent de combler la différence entre le prix d’achat et la valeur estimée du bien immobilier à vendre.

Prêt relais intégré

Le prêt relais « intégré » consiste à souscrire un prêt unique et global qui est amortissable sur le long terme et comprend un prêt relais. Le contrat comporte donc une clause d’absence de pénalités, pour le remboursement anticipé partiel du prêt relais après la cession de votre ancien bien immobilier.

A l’inverse d’un prêt relais « associé », un prêt relais « intégré » engendre un endettement plus important. Par ailleurs, le remboursement du capital n’est pas décalé. Il commence en même temps que celui des intérêts du prêt relais. Par contre, vous êtes moins pressé par le temps de vendre avec la contrainte de vente à perte.

Quels sont les avantages et les difficultés d’un prêt relais ?

Contrat complémentaire, un prêt relais est intéressant à plus d’un titre. Si vous comptez sur la vente de votre logement actuel afin d’acquérir une nouvelle résidence ou faire construire une maison neuve, souscrire ce type de prêt présente un grand nombre d’avantages :

Ne pas louer pendant la période de transition

Le prêt relais est une formule efficace afin d’éviter les charges de location tout au long de la période de transition (possession temporaire de deux biens immobiliers). Vous pouvez acheter votre nouveau logement en attendant de trouver l’acquéreur idéal pour votre ancienne habitation.

Ne pas brader un bien immobilier dans l’urgence

Quand vous vous trouvez dans l’urgence de vendre, vous êtes toujours contraint de céder votre bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur exacte. Ce qui représente un manque à gagner, de l’argent que pourriez affecter à des travaux d’aménagement et d’embellissement de votre nouveau logement.

Ne pas tomber dans le surendettement

Votre premier prêt immobilier n’est pas encore totalement remboursé. Si vous n’arrivez pas à vendre rapidement votre logement actuel, vous devrez alors souscrire un second crédit pour financer votre projet d’achat immobilier. Rembourser deux prêts immobiliers en même temps va sûrement affecter votre qualité de vie avec un reste à vivre moins important.

Ne rembourser que le capital et les intérêts préalablement fixés

En général, la durée d’un prêt relais oscille entre 12 et 24 mois. Si vous trouvez preneur pour votre ancien bien immobilier dans les semaines ou les mois qui suivent la souscription du prêt relais, vous n’avez pas à vous acquitter de pénalités pour cause de remboursement anticipé. Vous remboursez juste le capital emprunté et les intérêts fixés lors de la signature du contrat.

Malgré ses divers avantages, la mise en place d’un prêt relais présente des difficultés. De ce fait, vous devez mener une véritable réflexion avant de vous lancer dans cette opération. Parmi les principales difficultés rencontrées figurent les quelques points suivants :

Faire coïncider les dates de la vente et de l’achat

Quand vous êtes propriétaire de votre résidence principale, mais souhaitez acquérir une nouvelle habitation, vous essayez en premier lieu de vendre. La première difficulté liée à la mise place d’un prêt relais, est de faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat. Or, vous avez besoin d’un certain délai pour vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions et en obtenir un prix attrayant.

Faire face à un problème de décalage de trésorerie

Lorsque la date de la vente de votre bien immobilier actuel ne coïncide pas avec celle de l’achat de votre nouveau logement, vous êtes confronté inévitablement à un problème de trésorerie. Le prêt relais permet d’y remédier. Toutefois, quand le délai de vente s’allonge, cela représente toujours un coût supplémentaire à supporter, en plus de vous retrouver en possession de deux biens immobiliers à entretenir.

Prêt relais : comment est calculé son montant ?

montant et taux

Pour déterminer le montant de votre prêt relais, votre banque procède au préalable à une évaluation de votre bien immobilier à vendre. Cette estimation est confiée à un expert immobilier. Sa valeur est déterminée sur la base de critères comme la localisation géographique et le dynamisme du marché.

La banque prend aussi en compte votre profil d’emprunteur. Une fois votre bien immobilier estimé et votre dossier analysé, il vous est accordé ou non un prêt relais entre 50 et 80 % de la valeur établie par l’expert immobilier. Cette minoration se justifie par les difficultés à vendre et le risque de ne pas trouver un acquéreur au prix de vente affiché. La différence de 20 à 50 % représente donc une marge de sécurité pour le remboursement.

Concernant le taux d’intérêt pratiqué, il est souvent calqué à celui d’un crédit immobilier classique. Cependant, votre banque est libre de décider de le majorer ou non par rapport à votre profil, à la qualité de votre bien immobilier et aux contreparties négociées.

Comme tout type de prêt bancaire, le prêt relais peut être simulé. Vous pouvez faire une demande auprès de plusieurs banques ou en utilisant des simulateurs en ligne comme celui de Netpublic. Réaliser plusieurs simulations permet de comparer, de trouver le meilleur taux et de choisir le prêt relais qui vous convient le mieux en termes de conditions. Bénéficier des meilleures conditions d’emprunt est aussi essentiel afin d’obtenir le financement le plus adapté à votre projet : montant, taux d’intérêt, durée du prêt, garanties prises, etc.