L’achat d’une maison ou d’un appartement représente une décision importante et nécessite, la plupart du temps, de passer par un établissement bancaire pour demander un prêt immobilier. Oui, mais lequel, car il serait plus d’exact de parler de crédits immobiliers au pluriel. Ils peuvent différer, en fonction de la situation du demandeur. Ce guide complet devrait vous permettre de trouver le vôtre.

Le prêt amortissable

Il s’agit ici du prêt immobilier le plus classique, accordé pour un montant minimal de 75 000 euros et sans plafond au niveau du montant maximal. La durée de remboursement peut s’étirer jusqu’à 30 ans, même si la moyenne en France reste 20 ans. Les conditions mais aussi le taux d’intérêt varient en fonction des banques. Ce dernier peut être fixe, variable ou modulable (nous allons évoquer ce point en fin de guide).

Afin de trouver le taux immobilier le plus bas, mais aussi connaitre les critères d’exigibilité, il est recommandé d’effectuer une simulation de prêt sur des outils gratuit, ainsi qu’un comparatif entre les différents établissements bancaires. Quel que soit l’établissement choisi, il faut pouvoir prouver que l’on va être en capacité de rembourser tous les mois, les différentes échéances fixées par la banque. A chaque mensualité versée, le crédit immobilier est amorti, d’où son nom.

La réponse est conditionnée à de nombreux critères comme le niveau de ressources et de charges, mais aussi le taux d’endettement qui ne doit pas excéder 33% ; mensualité du prêt incluse.

Le prêt relais

Le Prêt Relais est utilisé par des personnes qui souhaitent revendre leur bien pour en acquérir un nouveau. La vente ne se faisant pas forcément en amont de l’autre achat, un prêt relais permet d’avoir l’argent pour acheter le nouveau bien, sans attendre d’avoir vendu le premier.

En fonction de la valeur du premier bien, la banque détermine le montant qu’elle veut bien avancer (entre 50 et 80%). Pour ce faire, il est possible que l’établissement bancaire fasse l’estimation immobilière de la maison ou de l’appartement. Quand le premier bien est vendu, le propriétaire rembourse le prêt relais. Dans l’intervalle, il n’aura payé, lors de ses mensualités, que les intérêts du crédit. Afin de ne pas être confronté à des abus, ce taux est plafonné et réactualisé tous les trois mois.

Il est bon de noter que l’on peut trouver plusieurs types de prêts relais, à savoir le prêt relais sec. Il s’agit d’une simple avance qui ne s’assortit pas d’un prêt immobilier. Cette solution s’applique quand les valeurs des deux biens sont quasiment identiques.

Mais on peut aussi trouver le prêt relais adossé (quand le nouveau bien est plus cher) ou le prêt relais avec franchise totale dont le remboursement doit se faire en 24 mois au maximum. Les 12 premiers mois, le propriétaire ne paie pas les intérêts. Si le bien n’est pas vendu, à la fin de cette période, il les paiera pour les mois restants, avant de rembourser le capital. Mais il peut aussi demander un prêt relais intégré s’il pense que la vente de son ancien bien peut s’avérer problématique.

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Taux des prêts immobiliers : tout comprendre

Le taux des intérêts demandés par la banque est un des critères fondamentaux pour choisir son type de crédit immobilier. Ils se divisent ; comme nous l’avons pu commencer à en parler, en début de ce guide ; en six catégories.

Prêt à taux fixe

C’est un taux qui peut rassurer les futurs propriétaires, car le montant des mensualités reste donc invariable, pendant toute la durée du remboursement, jusqu’à son terme. Le taux est déterminé dans le contrat du crédit et ne révèle donc aucune surprise.

Prêt modulable

Le prêt modulable s’adresse aux personnes qui ont envie de changer le montant de leurs mensualités, en fonction de leurs possibilités financières. Cela doit bien entendu faire l’objet d’un accord avec la banque et acté. Il faut par ailleurs se limiter aux plafonds qui sont établis, dans ce cadre, par l’établissement bancaire.

Prêt à taux variable

Ce type de prêt utilise les variations du marché, pour déterminer le taux d’intérêt qui est fixé. Il est révisé périodiquement, dans ce cadre, pour s’y conformer. Il s’agit d’une forme de prêt assez risquée car le contractant peut tout aussi bien bénéficier de taux très bas, comme d’une flambée. Les taux sont en effet déterminés en fonction de différents facteurs extérieurs quelquefois imprévisibles. Il est pourtant possible de limiter les risques en optant pour le taux variable avec couverture ou capé +1-1.

Prêt à taux révisable

Le prêt révisable a fait l’objet d’une réglementation très stricte, afin de préserver les emprunteurs. Le taux du prêt fluctue, en effet, en fonction d’un indice de référence pendant toute la durée du remboursement du crédit.

Prêt cautionné

Il s’agit d’une garantie pour la banque, quand un dossier est quelquefois jugé un peu limite, au niveau financier et donc risqué, pour l’établissement. Il s’agit alors, pour l’emprunteur, de se tourner vers un organisme de cautionnement. Après examen de son dossier, si ce dernier est d’accord pour se porter caution, le prêt est accordé par la banque.

Prêt à paliers de remboursement (ou prêt lissé)

Le prêt lissé est un moyen d’aménager au mieux le remboursement de son prêt immobilier, quand d’autres crédits sont également en cours. Le contractant se voit alors proposer une mensualité dont le montant ne variera pas beaucoup, tout au long du remboursement. Cette situation peut permettre de retrouver une certaine sérénité financière. Mais il n’est pas accordé à tous et l’examen qui est fait de la situation financière est particulièrement scrupuleux.

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Les prêts d’aide à l’accession

Les différents prêts d’aide à l’accession ne servent qu’à financer une résidence principale et peuvent être complémentaires du prêt immobilier « classique » en fonction des situations de chacun.

Le PAS (Prêt à l’Accession Sociale)

Même si le PAS est considéré comme un financement partiel, dans les faits, il peut permettre de subventionner la totalité du bien immobilier que l’on envisage d’acheter.
Les frais sont réduits mais n’englobent pas les frais de notaire et il est possible, avec lui, de bénéficier des APL (Aide Personnalisée au Logement), par la CAF. Les personnes qui touchent déjà cette aide dans le cadre d’une location, ont plus de chance que ce prêt leur soit d’ailleurs proposé.

Il faut pourtant que les banques qui souhaitent le proposer aient signé une convention avec l’Etat. Les personnes intéressées doivent remplir certaines conditions, à savoir : être français ou posséder une carte de séjour et avoir un apport personnel. Ce prêt immobilier est conditionné à un niveau de ressources. Ces dernières ne sont pas fixes et dépendent de la zone géographique dans laquelle se situe le futur logement et de la taille de ce dernier. Le nombre des futurs habitants est un autre critère.

Quant à la durée de remboursement, elle est comprise, comme un prêt classique entre 5 et 25 ans. Des prêts plus longs sont quelquefois accordés, selon les banques et leur politique à ce sujet.

Le Prêt Conventionné

Comme son nom l’indique le Prêt Conventionné (PC) est un accord entre certaines entités financières et l’Etat. Il permet aux personnes ; sans conditions de ressources ; d’acheter leur résidence principale, tout en touchant l’APL. Les mensualités de remboursement sont donc réduites et les futurs propriétaires, au contraire du PAS ne sont pas tenus d’avoir un apport personnel.

Ce sont les taux pratiqués qui déterminent le plafond du prêt, sachant que ces derniers sont souvent inférieurs à ceux qui sont demandés par ailleurs. La durée de remboursement du PC se fait sur 5 à 35 ans selon les établissements bancaires.

Le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro Plus)

démarche en ligne

Le PTZ+ est également un prêt ayant fait l’objet d’un accord entre certaines banques et l’Etat. Il permet d’accéder pour la première fois à la propriété dans un bien neuf ou ancien. Même s’il se destine le plus souvent aux primo-accédants, il existe deux exceptions qui permettent d’en bénéficier. Etre (ou l’un des habitants) titulaire d’une Allocation Adultes Handicapés ou de celle pour l’Education de l’Enfant Handicapé. Autre exception : que la résidence principale ait été, dans les deux ans auparavant au maximum, victime d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Il s’agit d’un prêt complémentaire (il correspond en général à 40% du montant du prêt qui ne peut pas dépasser un certain montant) et ne peut donc pas permettre de financer l’ensemble du bien. Le plafond de ressources est déterminé en fonction de la zone géographique mais aussi de la composition familiale, correspondant au revenu fiscal de référence N-2.

Le remboursement se fait sur 20 ou 25 ans, sachant qu’il y a une période de différé de 5 à 15 ans. Les conditions de remboursement dépendent du montant des revenus, bien sûr, mais aussi du nombre de personnes qui vivront au domicile ou encore de la zone géographique.

Le PEL (Prêt d’Epargne Logement)

Le Plan d’Epargne Logement consiste en le fait ; pour une personne physique uniquement ; de murir son projet d’achat ou de construction de résidence principale pendant une période allant jusqu’à 4 ans.

Pendant cette période, le futur propriétaire s’engage à mettre sur son PEL un premier versement d’au moins 225 euros, puis au minimum 540 euros par an, dans le but de devenir propriétaire. Le plafond du PEL est fixé à 61 200 euros. L’avantage est de profiter, dans ce cas d’un taux attractif, pour un prêt dont le remboursement peut varier entre 2 à 15 ans.

Le CEL (Compte Epargne Logement)

Le CEL est lui aussi une épargne que l’on fait dans le but d’acquérir un bien immobilier ou d’y faire des travaux. Le plafond est pourtant moins important (23 000 euros). Le CEL doit avoir été ouvert a minima 18 mois avant la demande du crédit immobilier et avoir généré des intérêts.

Comme le PEL, le prêt CEL doit être contracté dans la banque où le compte a été ouvert. Le prêt peut être remboursé pendant une période s’étirant de 2 à 15 ans.

Autres types de prêt d’aide à l’accession

Le Prêt Action Logement

Il peut être souscrit uniquement par des emprunteurs salariés d’une entreprise non agricole de plus de 10 salariés, appartenant au secteur privé. Les conditions varient donc en fonction non seulement du salarié (plafond de ressources), mais aussi de l’employeur.

Depuis 2021, ce type de prêt sans frais de dossier a été revu et il n’est plus nécessaire que l’employeur cotise à Action Logement pour en profiter. Le prêt ne peut pas excéder 40 000 euros. Il s’agit donc d’un crédit complémentaire, ne permettant désormais qu’acheter ou de faire construire un bien immobilier neuf. Seule exception : acheter un bien vendu par un organisme HLM dont le DPE sera classé jusqu’à E ou permettant, via des travaux de rénovation énergétique, d’arriver à ce critère. Le remboursement peut se faire sur 25 ans au maximum.

Prêt Paris Logement

Réservé aux personnes souhaitant acquérir un bien neuf ou ancien dans Paris même, le  est conditionné, en fonction de la composition familiale à un certain niveau de ressources. Le montant accordé, lui aussi, fait l’objet d’un plafonnement selon les mêmes critères. Ce prêt se rembourse en général sur 15 ans.