1. Choisissez la bonne assurance emprunteur
Peu d’emprunteurs y pensent mais l’assurance de prêt immobilier est souvent le second poste sur lequel vous pouvez jouer, après le taux d’intérêt. Ne vous contentez pas de l’offre groupée de services de la banque. Exercez ce que l’on appelle le droit à la délégation d’assurance.
Faites tout d’abord une analyse des garanties : c’est-à-dire qu’il vous faut simplement vous assurer de respecter l’équivalence avec les exigences de la banque. Prenez le temps de lire attentivement les formalités médicales. Si vous présentez un risque de santé, la convention AERAS peut vous aider, mais avec potentiellement une surprime. Sachez enfin que la loi vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier pour faire baisser le coût total de votre crédit.
2. Analysez votre capacité d’emprunt réelle
Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien, faites tout d’abord preuve d’autant de réalisme que possible lors du calcul de votre potentiel financier. Ne vous limitez pas à une simple simulation en ligne. Essayez plutôt d’évaluer la mensualité maximale que vous pourriez supporter sans compromettre votre qualité de vie. Soyez aussi réaliste que possible.
La banque effectuera une évaluation de votre dossier qui débouchera sur un score, en scrutant notamment ces deux aspects:
- Votre taux d’endettement : qui ne devrait pas dépasser 35% de vos revenus stables.
- Votre reste à vivre : ce qu’il vous reste une fois toutes les charges réglées, soit l’essentiel pour votre train de vie quotidien.
Pour ce faire, collectez vos fiches de paie. Elles vous serviront à prouver votre situation professionnelle et financière. Notez que si vous êtes en période d’essai, il est fort probable que la banque vous refuse votre prêt.
Gardez à l’esprit que plus la durée de remboursement de votre emprunt est courte, plus le coût total du crédit diminue. Cela même si vos mensualités sont plus importantes.
3. Augmentez votre apport personnel autant que possible
L’apport personnel est une pièce angulaire de votre dossier puisqu’elle constitue une preuve de votre crédibilité auprès de votre banque. Il représente votre effort d’épargne et rassure sur la bonne gestion de vos comptes personnels. Dans une situation idéale,votre apport devrait couvrir a minima les frais de notaire et les frais d’agence. Pour vous placer dans une vraie position de force, visez les 20 % de l’achat total. Il existe divers solutions pour optimiser votre apport :
- Le déblocage de votre épargne salariale ;
- Une donation familiale ;
- La cession d’un autre bien.
Plus l’apport est conséquent, plus vous réduisez l’assiette de calcul du prêt et donc moins votre profil constitue un risque pour la banque. Il s’agit d’un des leviers les plus puissants pour négocier un meilleur taux.
4. Faites jouer la concurrence entre les établissements bancaires
Prospecter plusieurs banques est une règle d’or pour obtenir le meilleur financement possible pour votre situation personnelle. Ne vous arrêtez jamais à la première offre de votre banque habituelle: vous perdez ainsi tout pouvoir de négociation.
Montez plutôt un dossier complet que vous présenterez à plusieurs banques. Faire des simulations en ligne constitue un bon point de départ mais cette étape doit être suivie de contacts réels auprès de vrais interlocuteurs.
Un courtier peut d’ailleurs être d’une aide précieuse puisqu’il peut rapidement accéder aux meilleurs taux, dans les meilleures conditions. Lorsque vous recevez une proposition alléchante, utilisez-la pour obtenir un rabais chez un concurrent. Le but est de vous mettre en position de force pour gagner un maximum d’avantage sur l’ensemble des termes du prêt.
