Capacité d’emprunt : pourquoi est-ce important de la connaitre ?
La capacité d’emprunt est un excellent indicateur pour se situer au niveau du marché immobilier. Savoir combien on peut demander à la banque permet de se focaliser sur les biens correspondant à ce que l’on pourra rembourser sur une durée donnée. Si un simulateur comme celui-ci est un premier outil gratuit qui permet d’avoir une idée de ce que l’on peut emprunter, il est pourtant nécessaire d’affiner en faisant appel à un professionnel.
Il est bon de noter à cet effet qu’un courtier en crédit immobilier est en capacité non seulement de déterminer précisément la capacité d’emprunt, mais aussi de trouver le meilleur taux de crédit et la bonne assurance emprunteur. Mais comment la banque ou le courtier arrivent à trouver ce chiffre ? Ils se basent tous deux sur des éléments bien concrets.
Le taux d’endettement
En premier lieu, le taux d’endettement. Il s’agit de la somme des charges fixes par rapport aux revenus. Ces dernières cumulées ne doivent pas dépasser 35%. Le taux d’endettement, s’il est trop élevé, ne permet pas d’obtenir un crédit. Il est possible de le faire baisser en remboursant ses différents prêts avant d’en demander un nouveau.
En termes de revenus, on prend en considération le salaire (un contrat stable de type CDI est toujours privilégié par la banque), tout comme des bilans stables ou en évolution positive pour les personnes à leur compte.
Le reste à vivre
Dans les charges fixes (mensualités du ou des crédits, assurances…), le banquier ou le courtier ne prend pas en compte le reste à vivre qui est pourtant un critère important.
Cela représente le budget dont on doit disposer chaque mois pour répondre à certains besoins (le poste alimentation, vêtement, école, carburant…), en fonction de sa composition familiale. Un reste à vivre important, après s’être acquitté de ses charges, rassure la banque, surtout si les charges fixes sont peu élevées. Cela signifie que le risque de non-remboursement de la mensualité du prêt est faible.
L’apport personnel
Enfin, la banque est sensible à l’apport personnel, que l’on peut aussi désigner sous le terme de capacité d’achat. Un établissement bancaire demande à minima 10% du montant du prêt.
L’apport sert généralement à couvrir certains frais comme les frais de notaire (selon que l’on achète dans le neuf ou l’ancien ; respectivement 3 ou 8% du montant du bien) ou encore les frais de dossier.
Je gagne 3 000 euros mensuels : combien vais-je pouvoir emprunter ?
Maintenant que l’on sait à quoi sert de connaitre sa capacité d’emprunt, que peut-on espérer demander à la banque pour son achat immobilier si l’on a un revenu de 3 000 euros nets par mois ? Cela dépend bien entendu des charges, du reste à vivre, mais aussi du taux d’intérêt demandé par la banque (ce qui doit pousser à comparer différents établissements) ainsi que de la durée du prêt. Plus la durée du prêt est courte, plus les mensualités sont élevées et inversement.
Capacité d’emprunt selon la durée et le taux du crédit pour 3 000 euros de revenu net mensuel
| Taux du crédit immobilier | Durée du crédit immobilier | Capacité d’emprunt |
| 2 % | 7 ans | 80 561 € |
| 2,5 % | 10 ans | 106 991 € |
| 2,75 % | 15 ans | 149 252 € |
| 2,90 % | 20 ans | 191 267 € |
| 3,15 % | 25 ans | 215 013 € |
Ainsi, en gagnant 3 000 euros nets par mois, une personne qui emprunterait sur 25 ans avec une mensualité de 1000 euros environ pourrait prétendre à un prêt de 215 013 euros. Mais cela n’est qu’une simulation parmi tant d’autres, car notre exemple tient compte d’un taux fixe de la banque à 3,15%. Plus la banque prend des risques à prêter sur une longue durée, plus le taux est élevé, mais la capacité est importante.
Ainsi, avec un taux de 2% et un remboursement sur 7 ans, une personne ne pourrait emprunter que 80 561€. Mais sur 20 ans, avec un taux de 2,90%, cette capacité augmente et passe à 191 267 €. Parce qu’une situation est toujours personnelle, mieux vaut appliquer la formule suivante pour estimer sa capacité d’emprunt :
Capacité d’emprunt = mensualité maximale que l’on peut payer x durée en mois du crédit immobilier
Comment connaitre la somme que l’on peut échoir au remboursement de son prêt immobilier, tous les mois ? Avec une autre formule :
Salaire mensuel x taux d’endettement de 35% = la mensualité qu’il est possible de rembourser sans mettre sa santé financière en péril
L’importance du taux
Il faut bien entendu connaitre le taux pratiqué par les banques, ce qui n’a rien d’évident. Les taux des banques ne sont jamais fixes et peuvent évoluer de mois en mois. Avec ces estimations, outre les taux absents, on ne tient pas compte de l’assurance emprunteur ou assurance de prêt qui peut représenter un tiers du montant total à rembourser !
Bon à savoir : si un simulateur de prêt immobilier permet d’avoir une première estimation, rien ne vaut l’accompagnement par un professionnel qui connait tous les points à considérer pour savoir si on peut obtenir une réponse positive pour un projet immobilier.
Le courtier en crédit immobilier connait les meilleurs taux des différentes banques (et opère une veille pour qu’ils soient toujours actualisés lors des accompagnements qu’il propose), mais aussi leurs conditions de prêt et leur politique interne face au risque. Son travail consiste en premier lieu en le fait de déterminer la faisabilité du projet et ensuite d’orienter vers les établissements bancaires susceptibles de donner leur accord. Pour cela, il établit un montage financier cohérent pour convaincre les banques et que ses clients obtiennent les meilleures conditions pour leur prêt immobilier.
