« La combinaison de facteurs macroéconomiques, cycliques et monétaires crée un contexte qui, surtout pour les investisseurs européens, semble plus favorable qu’à tout autre moment depuis 2013 », explique un courtier immobilier à New York.
Le marché en 2025 et l’élection de Mamdani
Avec le recul, l’année 2025 a montré une bonne tenue du marché, avec une tendance globalement positive tant en termes de prix que de volumes, même dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés. À la fin de l’année dernière, l’élection du nouveau maire de la Grande Pomme, Zohran Mamdani, a partiellement freiné ce scénario.
Ses positions sur le gel des loyers élevés et le logement abordable, ainsi que l’hypothèse d’une pression fiscale accrue sur les grandes fortunes, ont ravivé la crainte d’une possible fuite hors de la ville. « Les préoccupations liées à l’élection doivent être considérées avec prudence », souligne le courtier.
« L’idée d’une fuite des millionnaires de la ville est un discours qui revient depuis plus de quinze ans, avec un pic pendant la période Covid. Pourtant, les données indiquent le contraire ». L’année dernière, New York a atteint le nombre le plus élevé de millionnaires de son histoire et reste la ville avec la plus forte concentration de grandes fortunes au monde.
Un élément qui contribue à expliquer pourquoi la demande de logements, en particulier sur le marché libre, reste extrêmement solide. Il faut également tenir compte du fait que le maire de New York ne dispose pas de pouvoirs illimités en matière fiscale et immobilière : les décisions clés concernant les impôts, les incitations et les politiques de logement dépendent dans une large mesure de l’État de New York et du gouverneur.
Comment évoluera le marché immobilier à New York en 2026 ?
À l’horizon 2026, les perspectives restent donc positives. En ce qui concerne les prix, surtout au cours des six premiers mois, le scénario le plus probable est celui d’une croissance modérée ou d’une stabilité substantielle, avec des hausses modérées et de fortes différences entre les quartiers et les types de produits, selon les estimations de Corcoran.
En ce qui concerne le nombre de transactions, 2026 pourrait en revanche enregistrer une nouvelle augmentation des volumes, en particulier si les taux commencent progressivement à baisser. « Un contexte financier légèrement plus favorable pourrait ramener sur le marché une partie de la demande qui est restée jusqu’à présent en retrait », observe l’expert, « rendant le marché plus dynamique et plus équilibré ».
Si le taux des prêts hypothécaires à 30 ans venait à descendre sous le seuil psychologique de 5,5 % au cours du second semestre, « le marché new-yorkais pourrait enregistrer un rebond significatif dès l’été 2026, ce qui fait des six premiers mois de l’année une fenêtre d’opportunité rare ».
En 2025, un marché à deux vitesses
L’année 2025 s’est terminée avec un marché à deux vitesses : une demande des acheteurs finaux toujours solide, une offre en hausse et des remises moyennes en augmentation. En d’autres termes, tous les signes typiques des phases de transition qui précèdent un renversement du cycle.
Dans l’histoire récente de l’immobilier new-yorkais (2009, 2013 et 2020), la reprise de la demande a presque toujours été précédée d’une amélioration de la visibilité macroéconomique, d’attentes plus claires sur les taux et d’un retour sélectif des capitaux internationaux. L’année 2026 semble présenter des caractéristiques similaires.
Les prix quartier par quartier
Au niveau des quartiers, Manhattan, Brooklyn et Le Queens ont suivi des trajectoires différentes mais complémentaires. À Manhattan, les quartiers prisés – Tribeca, West Village, Soho/Nolita, Upper East et Upper West Side – ont enregistré les meilleures performances, soutenus par une demande solide, une offre limitée et une forte présence d’acheteurs pouvant acheter sans recourir à un prêt hypothécaire.
Selon les experts immobiliers, les perspectives de croissance restent modérées mais stables, avec un potentiel plus important dans des zones telles que Lower East Side et Harlem, où les prix sont plus abordables.
Brooklyn s’est confirmé comme le véritable moteur de la croissance : Williamsburg, Greenpoint et Dumbo ont affiché des marchés très liquides et résilients, tandis que Park Slope, Carroll Gardens et Cobble Hill ont assuré la stabilité et le maintien des valeurs. Les meilleures opportunités de croissance se concentrent dans des quartiers encore en évolution tels que Bushwick, Bed-Stuy et Sunset Park.
Dans le Queens, Long Island City et Astoria restent les zones les plus dynamiques selon Corcoran, suivies par des quartiers émergents tels que Sunnyside. « Manhattan offre une certaine solidité, Brooklyn combine croissance et liquidité, tandis que le Queens représente une option plus défensive mais avec des marges de développement intéressantes à l’horizon 2026 », résume l’expert.
| Quartier | Ventes | Prix moyens au pied carré en dollars |
Prix moyens au mètre carré en dollars | Stock immobilier disponible |
|---|---|---|---|---|
| Downtown | 951 (+1%) | 2 030 (+7%) | 21 850 (+1%) | 1 779 (+2%) |
| West Side | 655 (+6%) | 1 913 (+8%) | 20 591 (+7%) | 1 071 (+4%) |
| East Side | 784 (+11%) | 1 732 (+11%) | 18 643 (+20%) | 1 359 (+3%) |
| Midtown | 501 (-12%) | 1 664 (+4%) | 17 911 (+7%) | 1 305 (+5%) |
| Financial District & Battery Park City | 175 (+15%) | 1 482 (+5%) | 15 952 (+11%) | 393 (+6%) |
| Upper Manhattan | 214 (-16%) | 955 (+1%) | 10 279 (+9%) | 629 (+4%) |
Quel est le rendement de l’immobilier à New York ?
En termes de rendement locatif, dans le secteur de l’achat-location à Manhattan et Brooklyn, le rendement net moyen se situe autour de 2,5-2,7 % par an. « Par rapport aux principales capitales européennes, New York présente un profil risque/rendement distinct », selon le courtier immobilier.
Paris offre souvent des rendements nets inférieurs à 2 %, avec un marché fortement réglementé, Londres peut atteindre dans certains cas 2,5 à 3 %, mais avec une plus grande incertitude réglementaire et fiscale, Milan affiche des rendements bruts plus élevés qui ont tendance à diminuer au niveau net, Berlin reste pénalisée par un interventionnisme public marqué. Manhattan et Brooklyn ne rivalisent pas en termes de rendement pur, mais en termes de stabilité, de transparence et de protection du capital.
Pour les investisseurs européens, le moment peut être particulièrement intéressant pour entrer sur le marché immobilier new-yorkais. Le cycle des taux d’intérêt est proche d’un tournant, que les valeurs immobilières se sont désormais stabilisées avec des marges de négociation plus importantes qu’après la Covid-19, que le taux de change reste un élément supplémentaire de soutien (avec un euro encore relativement fort par rapport au dollar) et que et un marché locatif solide avec des loyers à leur plus haut niveau et une offre structurellement limitée.
