Comment se porte le marché ?
L’incertitude politique et réglementaire qui a suivi le référendum sur l’Union européenne a initialement affaibli les prix de l’immobilier à Londres, en particulier dans les quartiers centraux prisés, où la demande provient principalement d’acheteurs étrangers fortunés. De même, Londres a enregistré une baisse des loyers, due à la diminution de l’immigration et au ralentissement de la croissance économique. Mais ces effets se sont avérés temporaires. Aujourd’hui, selon les données de mars de l’opérateur immobilier Homelet, les prix de l’immobilier à Londres sont environ 14 % plus élevés qu’avant le référendum de 2016, même si cette croissance est plus lente que la moyenne nationale.
De plus, après la pandémie, les loyers ont fortement augmenté à Londres, grâce au retour dans la ville de résidents nationaux et étrangers. Les loyers sont aujourd’hui 25 % plus élevés qu’avant la pandémie et 30 % plus élevés qu’en 2016. Après une période de baisse entre 2022 et début 2024, les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont augmenté de 3,4 % en glissement annuel en avril dernier.
Les récentes baisses des taux d’intérêt et la réduction des taux hypothécaires ont favorisé la reprise. « Le marché immobilier britannique reste une opportunité d’investissement intéressante d’un point de vue cyclique », explique Martin Towns, directeur mondial de M&G Real Estate, en examinant la situation du marché immobilier résidentiel.
« Les prix au Royaume-Uni se sont désormais stabilisés et le pays offre des perspectives de rendement intéressantes. Cela vaut également pour le secteur résidentiel, en particulier pour la construction destinée à la location, avec des rendements de premier ordre pour les immeubles multifamiliaux à Londres qui ont atteint leur plus haut niveau depuis la création du secteur, il y a un peu plus de dix ans ».
Ce qui stimule le marché anglais
Le marché est actuellement soutenu par l’augmentation de l’incertitude qui a récemment frappé le marché américain, poussant certains investisseurs institutionnels à reconsidérer les États-Unis comme destination pour leurs capitaux. Ces investisseurs, à la recherche de rendements stables et sûrs, envisagent de réduire leur exposition aux États-Unis au profit d’autres marchés mondiaux, en particulier européens. « Le Royaume-Uni est bien placé pour bénéficier de ces flux de capitaux potentiels, grâce à son statut de principale alternative anglophone aux États-Unis et à sa réputation de marché immobilier parmi les plus matures et les plus transparents au monde », ajoute M. Towns.
Étant donné que le secteur résidentiel est l’un des préférés des investisseurs mondiaux, cette combinaison entre la réévaluation du secteur et l’augmentation des capitaux entrants crée, selon l’analyste, une opportunité significative. Le secteur résidentiel du Royaume-Uni continue de faire preuve de résilience malgré l’incertitude mondiale. Le sentiment des investisseurs reste solide, soutenant les investissements institutionnels dans le secteur, à une période où les volumes de transactions commerciales sont plus faibles.
D’autres tendances du marché britannique, particulièrement visibles à Londres, soutiennent également le secteur résidentiel. La pénurie de l’offre et l’accessibilité financière réduite sont les deux principales. Le nombre de nouvelles constructions et de permis de construire pour des logements a en effet fortement diminué au Royaume-Uni.
À Londres, la situation est encore plus marquée : au premier trimestre 2025, le nombre de nouvelles constructions a atteint son plus bas niveau en 16 ans, 23 des 33 arrondissements londoniens n’ayant enregistré aucun nouveau chantier (hors projets de moins de 20 logements) selon les données de Molior pour le mois d’avril. Il s’agit d’une pénurie importante : pour atteindre l’objectif trimestriel du gouvernement en matière de logement et répondre à la demande prévue, la City aurait besoin d’environ 18 fois les 1 200 nouvelles constructions lancées au cours des trois premiers mois de 2025.
Les prix de l’immobilier à Londres
À Londres, malgré la pénurie de produits, la dynamique des prix est particulière. Les valeurs des logements sont en hausse de 1,9 % sur une base annuelle, le rythme le plus faible de tout le Royaume-Uni, restant environ 2 % en dessous des pics de 2022. Toutefois, il existe de fortes disparités entre les différentes zones. Alors que la plupart des quartiers enregistrent des hausses, certains, en particulier les plus chers, comme Westminster et Kensington & Chelsea, affichent des baisses significatives, selon les données de l’institut britannique de statistique.
« Cette dynamique s’explique par des problèmes d’accessibilité économique, mais aussi par des changements législatifs, tels que la suppression du statut fiscal des non-domiciliés, qui a réduit la demande des acheteurs étrangers », poursuit M. Towns. Les quartiers centraux de Londres, bien situés et d’importance historique, ont tendance à attirer des acheteurs fortunés, notamment étrangers, ce qui soutient les prix élevés.
L’offre limitée contribue également à maintenir les valeurs immobilières à un niveau élevé : il s’agit souvent de zones soumises à des restrictions historiques, avec des espaces et des permis de construire très limités. Cela contraste avec d’autres quartiers de Londres, tels que Newham ou Barking & Dagenham, où l’accent est davantage mis sur la régénération urbaine et la construction de nouveaux logements, ce qui rend le développement plus faisable grâce à des coûts plus bas.
Selon l’analyse de M&G Real Estate, à Londres, le rapport prix/revenu pour les acheteurs d’une première maison est de 8 fois, contre une moyenne nationale de 5 fois, tandis que le coût mensuel d’un prêt hypothécaire représente près de 60 % du revenu moyen malgré la baisse récente des taux directeurs.
« La combinaison d’une accessibilité limitée à l’achat et d’une pénurie de nouvelles offres, tant à la location qu’à la vente, continuera à soutenir la demande de loyers, créant des perspectives de croissance intéressantes pour les loyers », selon Towns, qui rappelle qu’au premier trimestre 2025, les investissements dans le build to rent ont déjà dépassé 1 milliard de livres sterling selon les calculs de Knight Frank. Un chiffre supérieur à la moyenne d’avant la pandémie, avec des capitaux nationaux et internationaux attirés par les fondamentaux solides de l’offre et de la demande dans ce secteur.
Les scénarios futurs
En ce qui concerne l’avenir, M&G se dit « optimiste quant à l’évolution du marché, en particulier celui des loyers. Même si la forte demande post-pandémique s’est atténuée, tant à Londres que dans le reste du Royaume-Uni, les difficultés d’accès à la propriété et l’incertitude économique suggèrent néanmoins que la demande de logements locatifs restera élevée ». Dans un contexte de développement limité et d’offre en baisse, avec de nombreux petits propriétaires quittant le marché de l’achat pour la location, le déséquilibre continuera à soutenir la croissance des loyers, en particulier à Londres, générant de bonnes perspectives de rendement. « Les événements géopolitiques récents ont accru l’incertitude qui pèse sur les économies et les marchés immobiliers mondiaux, y compris au Royaume-Uni », conclut M. Towns.
« Même si nous prévoyons un scénario de base de croissance économique modérée mais positive, la nature défensive du marché locatif privé devrait soutenir la résilience des revenus, même dans des scénarios défavorables, ce qui place le secteur locatif résidentiel en bonne position pour surperformer ».
