Qu’est ce qu’une plus-value ?
Acheter un bien ancien suppose souvent des travaux importants, notamment d’isolation. Mais il est alors possible de l’obtenir parfois à meilleur prix, même s’il faut avoir conscience de l’enveloppe supplémentaire qu’il faut dédier au futur confort et le temps que cela prendra. Des aides existent à ce sujet, mais il faut passer par des artisans RGE.
Quand on a la chance d’être propriétaires, on concrétise des projets : faire construire une piscine enterrée dans le jardin pour les étés chauds, faire installer une pergola bioclimatique, pour obtenir un véritable espace de vie. Ce type de construction pérenne ; que l’on ne peut pas enlever quand on déménage ; contribue à augmenter le prix du bien immobilier, tout comme les travaux effectués. En fonction de la ville, du quartier qui peut devenir « tendance » ou qui se dynamise, cela a des répercussions positives sur la valeur du bien.
Quand un bien se vend plus cher qu’à l’achat, on parle de plus-value immobilière. Pour le propriétaire qui a dépensé de l’argent pour rendre son bien plus beau, qui l’a entretenu pendant des années, cette somme est une vraie récompense. Quand, au contraire, pour diverses raisons, on vend le bien moins cher, on parle de moins-value. Mais il faut réaliser qu’il est possible, quand on fait une plus-value, de devoir payer une taxe auprès du fisc.
Quand faut-il payer une taxe sur la plus-value immobilière ?
Quand on vend son bien immobilier, si l’on réalise dessus une plus-value, il faut prévenir le fisc. La taxe que l’on peut alors payer est à hauteur de 36,20% de cette dernière. Elle se compose de 19% lié à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auxquels s’ajoutent 17,2% qui sont les prélèvements sociaux (9,9 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 4,5 % de prélèvement social, 0,3% de solidarité autonomie et 0,2% de prélèvement de solidarité).
Que les propriétaires se rassurent cependant, ils jouiront d’une exonération systématique de cette taxe dès lors qu’ils mettent à la vente leur résidence principale (cela inclut bien entendu les dépendances qui ont pu, elles aussi être restaurées).
Deux conditions cependant pour prétendre à l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière :
- que le propriétaire ait vécu dans ce bien immobilier jusqu’à la vente ;
- et que cette dernière intervienne au maximum un an après le déménagement si le projet est d’aller acheter ailleurs.
Qui paie la taxe sur la plus-value immobilière et combien ?
Qui paie alors cet impôt ? Tout simplement les propriétaires de résidences secondaires. Il existe là encore des exceptions pour ne pas devoir la payer. Une personne qui vend sa résidence secondaire doit acheter une résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente. La somme utilisée pour cet achat est exonérée d’impôt mais pas le reste. Par exemple, si un propriétaire vend sa résidence secondaire 200 000 euros et qu’il achète une résidence principale pour la somme de 150 000 euros, il est taxé sur les 50 000 euros restants.
N’est pas imposable également un propriétaire qui vendrait sa résidence secondaire pour une somme inférieure ou égale à 15 000 euros. Une personne a tout intérêt à conserver son bien secondaire longtemps. Car si elle le vend dans les 6 premières années de détention, elle paiera à taux plein. Cela est dégressif à partir de la sixième année où elle paiera 6% de moins par an (que si elle le mettait en vente). Au bout de 22 ans de détention, l’abattement est de 100%, ce qui signifie qu’elle ne paiera que les paiements sociaux. Pour ne rien payer, il doit attendre encore 6 ans. L’abattement est alors complet. Voir le tableau ci-après.
| Abattement sur l’IR (19%) | Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total à payer (IR + prélèvements sociaux) |
|
|---|---|---|---|
| Avant 5 ans | 0 | 0 | 36,20 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 ans | 48 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12,38 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % | 10,84 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % | 9,29 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 7,74 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % | 6,19 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % | 4,64 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % | 3,10 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % | 1,55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0,00 % |
Par contre, pendant tout ce temps, bien sûr, le propriétaire devra s’acquitter de la taxe foncière mais aussi de la taxe d’habitation, toujours valable pour ce type de bien. Biens à but locatif, logements vacants, terrains, parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société Civile Immobilière (SCI) et autres terrains à bâtir sont également touchés par cet impôt en plus des résidences secondaires.
Si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 euros, la surtaxe peut être comprise entre 2 à 6% de cette dernière selon le site La Finance pour Tous. Attention, il est d’ailleurs possible que la surtaxe s’applique sur les biens qui sont exonérées de la taxe de plus-value. Le fisc déduit cependant des abattements pour chaque année de détention et donc sur la partie qui est imposable de cette somme.
Des outils existent sur internet pour avoir une estimation précise de la somme que vous seriez susceptibles de payer auprès du fisc, si vous êtes dans une des situations décrites ci-dessus.
