Courtier immobilier : trouvez le meilleur taux pour votre prêt

Le courtage immobilier n’est pas une nouveauté, mais il a fallu quelques années pour que l’activité se démocratise et que les français en comprennent l’intérêt. Si seulement 25% des demandes de prêts se faisaient avec ce professionnel en 2010, aujourd’hui ce taux grimpe à 40%. Beaucoup de personnes désireuses de devenir propriétaires se contentent, encore aujourd’hui, de faire la demande à leur banque habituelle, sans effectuer de comparatif. Certaines se voient opposer un refus, parce qu’elles ne correspondent pas aux critères d’octroi de leur banque. Pourtant, tout cela pourrait ne plus être une fatalité.

Un courtier immobilier, c’est quoi ?

Un courtier en crédit immobilier est un professionnel de la finance ; ayant suivi une formation spécifique en ce sens. Personne ne peut s’improviser courtier. Il faut posséder une carte professionnelle. Pourtant, cette activité peut s’exercer de différentes manières. Il est possible pour le courtier immobilier de travailler au sein d’une agence de courtage. Il peut également exercer en indépendant ; à temps complet ou même à côté d’une autre activité salariée ; sous couvert de respecter un certain plafonnement de CA.

Le courtier est missionné par des particuliers qui deviennent ses clients, pour jouer le rôle d’intermédiaire entre eux et une entité financière. Celle-ci, dans le cas d’un projet d’achat immobilier sera une banque. Mais nous verrons, plus avant dans ce guide que ses compétences sont élargies ; pour proposer un accompagnement très complet à ses mandataires.

Passer par un courtier : un plus pour obtenir un crédit immobilier ?

Une des missions du courtier en crédit immobilier consiste en le fait de trouver l’offre du marché la plus intéressante pour ses clients. Concrètement, qu’est-ce que cela veut dire ? Comme nous l’avons dit en introduction, parmi les français qui, chaque année, prennent la décision de devenir propriétaires, peu encore prennent le temps de comparer les offres bancaires pour leur crédit immobilier.

Il en effet moins contraignant de se référer à ce que l’on connait. Moins contraignant, soit, mais cela peut se révéler un mauvais choix aussi bien en termes de réponse, qui peut être donnée, que d’économies potentielles sur son prêt qu’il n’est alors pas possible de réaliser. Car chaque établissement bancaire possède sa propre politique interne en ce qui concerne ce produit financier.

Une veille des meilleurs taux

Ces différences peuvent concerner le taux auquel est proposé le prêt. Il est bon de savoir qu’une infime variation, même après la virgule sur un taux d’intérêt, peut se traduire sur un prêt courant sur 20 ans (moyenne d’emprunt en France), en plusieurs milliers d’euros.

Ensuite, si toutes les banques ont à cœur de limiter les risques de non-remboursement, en demandant différentes garanties ; certains profils leur semblent plus à risque que d’autres. Ces critères peuvent varier d’un établissement à un autre. A moins de connaitre tous ces détails ; ce qui est impossible pour une personne lambda ; il est facile de se voir refuser un prêt dans une banque alors qu’une autre considérerait le dossier comme bon et recevable.

Le courtier immobilier, en tant qu’intermédiaire, opère une veille constante sur l’évolution des taux d’intérêts des prêts immobilier. Il connait chaque spécificité des banques. C’est pourquoi les particuliers sont de plus en plus nombreux à se reposer sur lui.

Un gain de temps considérable

Après avoir examiné la situation financière (comme le ferait une banque), pour vérifier la faisabilité du projet, il met tout en œuvre pour concrétiser le projet de ses clients. C’est à dire, faire se rencontrer le projet immobilier de ses clients et la banque qui présente à la fois le meilleur taux, mais qui acceptera le profil forcément singulier de chacun de ses clients. On peut donc dire qu’outre un sérieux gain de temps (puisqu’il se charge de trouver la bonne offre en effectuant un comparatif) ; il permet de faire des économies qui ne sont pas à négliger.

Prêt immobilier avec plusieurs crédits : les avantages de l’accompagnement du courtier

Prêt patronal, PTZ (Prêt à Taux Zéro) sont des crédits cumulables avec le reste du crédit immobilier et qui présentent de nombreux avantages pour ceux qui peuvent en bénéficier. Mais cela complexifie le montage du dossier financier. Or, malgré toutes leurs compétences, les banquiers ne sont pas assez formés, quelquefois, pour des montages aussi difficiles.

Dans cette situation également, le courtier immobilier peut se révéler un excellent interlocuteur, car il est rompu à ce type d’exercice. Il peut même, au regard du profil de ses clients, les conseiller en amont pour élaborer la meilleure stratégie de prêt, toujours dans l’optique de les faire payer leur crédit immobilier le moins cher possible.

Les autres missions du courtier en crédit immobilier

Assurance emprunteur

Quand un particulier contracte un crédit immobilier, la banque va lui demander de souscrire une assurance emprunteur. Cette dernière constitue une garantie supplémentaire pour l’établissement bancaire, en plus d’une situation financière stable et examinée avec soin. Si elle propose forcément celle de la banque (l’assurance groupe), le particulier n’est pas obligé de la souscrire s’il ne la trouve pas adaptée à sa situation ou s’il la trouve trop chère.

La délégation d’assurance consiste à trouver une offre équivalente en termes de garantie (seule exigence de la banque si l’on ne prend pas la sienne), mais moins onéreuse. Il faut alors se tourner vers les cabinets d’assurance extérieurs. Comme cela avait été le cas pour le taux d’intérêt du prêt, il faut trouver l’offre la plus intéressante mais aussi la moins chère.

L’assurance emprunteur représente un poste très conséquent parfois dans l’ensemble du prêt. Il faut savoir que le montant des cotisations est en corrélation avec l’âge du souscripteur, son emploi, son état de santé, mais aussi parfois ses hobbies (saut à l’élastique…). Tout ce qui représente un risque de non-remboursement, fait augmenter le montant des mensualités. D’où l’intérêt de trouver le cabinet d’assurance qui proposera l’offre la moins coûteuse pour tenter de faire des économies, grâce à la recherche du courtier immobilier.

Renégociation de prêt

Si l’on pense en premier lieu au courtier en crédit immobilier pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, il est bon de savoir que, quelques années après avoir obtenu le prêt, il est possible de le recontacter pour faire appel à ses services à nouveau. En effet, les taux des banques évoluent sans cesse. Et l’offre qui était excellente à un moment donné peut se révéler moins intéressante, quelques années plus tard. Il est tout à fait possible et légal de vouloir renégocier son taux de crédit immobilier.

Pourtant, la banque auprès de laquelle vous avez obtenu le crédit n’est pas obligée de s’aligner sur la concurrence. Elle n’y a même aucun intérêt. Certaines le font pourtant, pour ne pas perdre de clients, mais il est possible que le banquier se montre intransigeant. Il est alors envisageable de vouloir faire racheter son crédit immobilier par un autre établissement bancaire. Il faut prouver à ce dernier que l’on va être en capacité de rembourser les différentes mensualités.

S’il n’y a eu aucun incident de paiement et si la situation financière est stable, cela ne devrait pas être difficile. Le rôle du courtier, encore une fois est de trouver la proposition la plus attractive, mais aussi tenter de négocier tout ce qui peut l’être dans ce nouveau contrat. Le rachat du crédit immobilier permet de gagner quelquefois plusieurs années sur le remboursement initial. Concernant l’assurance emprunteur, là encore, il est possible de changer de contrat, en cours de remboursement, quand on constate qu’un produit d’assurance équivalent est moins onéreux ailleurs.

Meilleure offre de crédit : est-ce toujours le cas avec un courtier ?

Normalement, un courtier va passer au crible toutes les offres disponibles sur le marché afin de les comparer et de trouver la meilleure pour les clients qui l’ont mandaté à cet effet. Pourtant, il faut comprendre dans un premier temps que si le taux est important, le courtier immobilier doit s’assurer de pouvoir négocier d’autres points, dans le futur contrat, quand cela est possible. Par exemple, en cas de rentrée d’argent, un propriétaire en train de rembourser son prêt, peut être tenté de solder ce dernier pour ne plus avoir d’argent à rembourser à la banque.

Il existe pourtant une clause qui ; si elle n’empêche pas de le faire ; sous-tend des frais (frais de remboursement anticipé), car bien entendu, la banque y perd. Il est possible, quand le dossier est bon ; de négocier ces frais à la baisse, voire de les supprimer, ainsi que les frais de dossier. Là encore, l’économie représente quelques milliers d’euros. Le courtier, quand il regarde l’ensemble du plan de financement de prêt, doit trouver l’offre qui présente le plus d’intérêt pour ses clients. Mais il doit voir plus loin que le court terme.

Un réseau de partenaires

Aucune obligation contractuelle n’oblige le courtier à démarcher toutes les banques. Il peut se contenter d’un réseau d’établissements bancaires avec qui il a l’habitude de travailler et avec lesquels il est possible de négocier facilement. Le courtier y trouve aussi son intérêt, surtout si la commission qui va lui être versée par la banque, à l’issue du choix final, est intéressante. Nous reviendrons sur la rémunération du courtier en crédit immobilier un peu plus tard.

C’est notamment pour cette raison, que si une relation de confiance doit être établie avec ce professionnel, il est nécessaire de rester acteur dans sa recherche de prêt, mais aussi de verbaliser et contractualiser les désidératas. En effet, le courtier, une fois qu’il est engagé, a une lettre de mission sur laquelle sont stipulés ses engagements envers son ou ses clients.

Peut-on choisir n’importe quel courtier pour son prêt immobilier ?

Comme dit dans un des premiers paragraphes, tout le monde ne peut s’improviser courtier en crédit immobilier. Outre des compétences particulières (connaissances des arcanes de la finance, veille professionnelle, analyse rapide des situations, sens de l’écoute, talent de négociateur…), ce professionnel doit avoir suivi une formation ou avoir une expérience significative qui lui aura valu d’obtenir sa carte professionnelle.

En tant qu’Intermédiaires en Opération de Banque et Services de Paiement (IOBSP ; l’autre appellation du courtier) ; tous ces professionnels (qu’ils travaillent dans le domaine immobilier, du crédit à la consommation ou dans l’assurance) sont tenus de s’inscrire auprès de l’ORIAS. C’est un organisme qui se charge de réguler toutes ces professions et il est facile de savoir si le courtier en crédit immobilier que vous souhaitez engager pour trouver le meilleur crédit en fait partie.

Des courtiers immobilier 100% en ligne

La dématérialisation de beaucoup de démarches étant possible, les échanges avec le courtier peuvent se faire entièrement en ligne. Une solution pratique mais qui ne convient pas à tout le monde.

Heureusement, le métier de courtier immobilier étant de plus en plus connu, il n’est pas nécessaire d’habiter dans une métropole, pour s’octroyer leurs services. Que ce soit en agence physique ou en ligne, il peut sembler opportun de regarder si des avis ont été laissés par des clients qui auraient déjà fait appel à lui. Cela permet de mesurer la satisfaction, mais aussi les points de vigilance (manque de réactivité…). Le but d’un courtier est entre autres de gagner du temps, pas d’en perdre en tentant vainement de le joindre.

Quel est le coût d’un courtier en crédit immobilier ?

Dans certains articles promotionnels, il est coutumier de lire que le courtier en crédit immobilier est gratuit. Il n’en est rien, bien entendu. Le courtier, pour ses conseils et son accompagnement, mérite sa rémunération. Pourtant, il est facile de comprendre la raison de cette affirmation.

Certains courtiers sont en effet considérés par la banque choisie pour le prêt, comme des apporteurs d’affaires. A ce titre, l’entité financière leur verse une commission sur le montant du prix du bien (en général, 1%, mais ceci n’est donné qu’à titre indicatif). Comme cette commission fait partie du financement global, elle passe inaperçue ; ce qui laisse à penser que le courtier effectue son travail à titre gratuit.

La façon dont il tire sa rémunération doit être entendue dès la première rencontre. Car tous les courtiers en crédit immobilier ne procèdent pas de la même manière. Certains sont directement payés par les clients. Ils reçoivent des honoraires dont le montant est connu et est stipulé par contrat. Les mandataires ne sont donc pas pris au dépourvu et cela leur permet d’inclure ce montant dans le financement de leur crédit immobilier. En cas de montage de dossier complexe (avec plusieurs types de crédits combinés ; comme nous l’avons vu précédemment), il est possible que le courtier immobilier puisse demander jusqu’à 2 000 euros à ses clients.

D’autres encore cumulent la commission allouée par le manque et des honoraires minimaux. C’est surtout le cas quand l’accompagnement a été très complet ; avec la constitution du dossier de prêt, le montage financier et les diverses rencontres de négociation avec la banque.

Si ce guide a montré l’intérêt de comparer les banques et les assurances, il est normal de penser que l’on peut également comparer les courtiers entre eux, pour trouver celui qui assure la meilleure prestation pour le meilleur prix. Enfin, quel que soit le moyen de procéder pour tirer sa rémunération, il faut prendre en compte que le courtier n’est payé que si vous obtenez gain de cause pour votre prêt. Si le prêt n’est pas accordé et donc l’argent pas versé, le courtier n’est pas payé. Ce qui peut le motiver ; c’est normal ; pour vous donner entière satisfaction.