Pourquoi vouloir vendre un terrain agricole ?
La volonté de mettre en vente une propriété foncière agricole peut s’expliquer par la complexité de sa gestion mais aussi parce qu’elle offre une faible rentabilité. Pourtant, parce que cette vente est régie par une réglementation spécifique, il sera toujours conseillé de passer par un professionnel pour ne pas commettre d’erreur. En cela, un notaire est sans doute le mieux placé.
La consultation du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune est un impératif pour savoir si le bien est classé en zone agricole et donc protégé de l’urbanisation. Cela va déterminer entre autres, son prix de vente mais aussi qui est susceptible de porter son dévolu sur ce bien.
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La réglementation en vigueur
La préservation des exploitations agricoles et le fait de les prémunir des spéculations des constructeurs, la protection de l’environnement et l’obligation de mettre en place un plan de gestion pour les parcelles de plus de 25 hectares en ce qui concerne les bois et les forêts expliquent pourquoi la réglementation dans ce type de vente est aussi stricte.
Quid de la constructibilité ?
Comme nous l’avons laissé supposer dans le paragraphe précédent, un constructeur pourrait avoir envie de viser un changement de zonage par le PLU pour investir et se constituer une réserve foncière. Cela signifie qu’un bien laissé pour l’exploitation agricole peut, un jour, avoir une partie de sa parcelle qui devient constructible parce que le maire de la commune l’a décidé.
Mais ce type de vente peut intéresser tout autant l’exploitant, parfois locataire, qui veut acquérir le foncier ou encore un autre agriculteur dont la propriété jouxte (ou pas) le bien, afin d’agrandir son exploitation. Ils pourraient d’ailleurs y faire construire un logement pour eux et leur famille, car il serait alors lié à l’exploitation agricole.
Hormis, cette situation, à part des installations de type hangars ou silos, la constructibilité est relativement limitée.
Quel droit de préemption sur la vente d’un terrain agricole ou forestier ?
Que se passe-t-il quand un terrain agricole ou forestier est mis en vente ? Voyons les différents cas de figure.
De la part de l’exploitant
Des terres agricoles sont souvent exploitées par une personne qui n’est pas propriétaire des parcelles. Quand ces dernières sont mises en vente, le notaire doit avertir l’exploitant qui a alors deux mois pour exercer son droit de préemption car il est prioritaire par rapport à un acquéreur tiers.
S’il ne peut pas ou ne veut pas acheter, il peut rester locataire et espérer le renouvellement de son bail. Deux conditions ne permettraient pas cela : que la parcelle ne soit plus considérée comme une zone agricole suite à un changement de destination du PLU (comme évoqué plus haut) ou encore s’il a commis une faute.
De la part de la SAFER
Le désir de souhaiter le maintien et la consolidation des exploitations agricoles peut pousser la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (plus connue sous l’acronyme SAFER) à exercer son droit de préemption vis-à-vis d’un acquéreur lambda. Cela est permis par les articles L.143-1 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime.
Le rôle du notaire dans ce type de transaction
Comme dit, un notaire sait qu’un droit de préemption vis-à-vis de l’exploitant et de la SAFER existe et dans ce cadre, il peut se charger de les prévenir de la vente du terrain agricole ou forestier. Bien entendu, ce professionnel assermenté est également utile pour rédiger un compromis de vente comportant tous les éléments nécessaires pour garantir la sécurité juridique de la vente, à savoir la description du terrain avec bornage, les clauses suspensives et spécifiques, le prix de vente etc…
On peut également compter sur lui pour prodiguer des conseils quant à l’optimisation fiscale de la vente (abattement, exonération ou réduction d’impôts etc…). Il doit pour cela faire une étude approfondie pour permettre à son client de vendre son terrain dans les meilleures conditions.
L’acquéreur devra s’acquitter de ce que l’on appelle communément les « frais de notaire » et qui comprennent les émoluments du notaire qui sont calculés en fonction du prix dudit terrain, les droits d’enregistrement mais aussi des frais annexes comme les frais de cadastre ou encore des frais d’état hypothécaire.
