Prix au m² à Lyon en 2026 : quel budget par quartier et arrondissement ?

Au 1^er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Lyon s’établit à 4 687 €/m² selon le site MeilleursAgents, avec 95 % des biens compris entre 3 199 et 6 195 €/m². Entre le 8^e et le 6^e arrondissement, l’écart dépasse 50 %. Autrement dit, la moyenne des prix ne vous sert à rien si vous ne connaissez pas l’arrondissement, le quartier ou la rue où vous cherchez à acheter. Voici les derniers chiffres des prix moyens au m² à Lyon et surtout la manière de les lire.

Ajoutez Netpublic.fr à vos sources préférées sur GoogleNos analyses argent, impôts et immobilier remontent en priorité dans vos recherches.Ajouter

Le prix moyen à Lyon en août 2026

Le site MeilleursAgents actualise ses estimations tous les mois. Au 1^er août 2026, elles donnent 4 687 €/m² pour un appartement, 5 800 €/m² pour une maison, et 4 719 €/m² tous types de biens confondus à Lyon. Un point de méthode qui a son importance : ces prix sont exprimés net vendeur, donc hors frais d’agence et hors frais de notaire. Les autres baromètres ne disent pas exactement la même chose, et c’est normal :

• PAP : 4 513 €/m² au 1^er août 2026, toutes typologies.
• SeLoger : 4 596 €/m² pour les appartements, sur la base de son estimation de janvier 2026.
• Base DVF (transactions notariales) : 4 463 €/m² pour un appartement au 1^er juillet 2026, chiffre calculé sur 24 mois de ventes réelles par l’observatoire Qoridor.

L’écart entre ces sources tient à leur matière première. Les uns partent d’annonces et de remontées d’agences, avec des données quasi temps réel mais influencées par les prix affichés. L’autre part d’actes authentiques, donc de prix réellement signés, mais avec un décalage de plusieurs mois et un lissage sur deux ans. En pratique, on retient une fourchette : entre 4 450 et 4 700 €/m² à l’été 2026 pour un appartement lyonnais moyen. Un écart de 5 % sur un T3 de 65 m², cela fait tout de même 15 000 €.

Le prix du m² par arrondissement à Lyon (août 2026)

Voici les estimations au 1^er août 2026, tous types de biens confondus. À Lyon, l’écart avec le prix « appartement seul » reste faible : le parc est très majoritairement collectif, les maisons y sont marginales.

Arrondissement	Prix moyen au m²	Budget indicatif pour 60 m² (net vendeur)
Lyon 6e (Tête d’Or, Foch)	5 815 €	≈ 349 000 €
Lyon 2e (Bellecour, Confluence)	5 746 €	≈ 345 000 €
Lyon 1er (Terreaux, pentes de la Croix-Rousse)	5 377 €	≈ 323 000 €
Lyon 4e (plateau de la Croix-Rousse)	5 289 €	≈ 317 000 €
Lyon 3e (Part-Dieu, Montchat)	4 712 €	≈ 283 000 €
Lyon 7e (Guillotière, Jean Macé, Gerland)	4 658 €	≈ 279 000 €
Lyon 5e (Vieux Lyon, Point du Jour)	4 418 €	≈ 265 000 €
Lyon 9e (Vaise, Duchère)	3 888 €	≈ 233 000 €
Lyon 8e (Monplaisir, États-Unis, Mermoz)	3 834 €	≈ 230 000 €

Source : MeilleursAgents, estimations au 1^er août 2026. Budgets calculés hors frais de notaire et hors frais d’agence.

Le classement n’a rien de surprenant pour qui connaît la ville : le 6^e et le 2^e tiennent le haut du pavé, le 8^e et le 9^e restent les portes d’entrée. Ce qui frappe, c’est l’ampleur de l’écart. À surface égale, un 60 m² coûte 119 000 € de plus dans le 6^e que dans le 8^e arrondissement. Sur vingt ans de crédit, ce n’est pas un détail de confort : c’est une mensualité entière.

Pourquoi la moyenne d’arrondissement ne suffit pas ?

Prenez deux appartements à quinze minutes à pied l’un de l’autre. Même surface, même nombre de pièces, même arrondissement. Ils peuvent afficher 2 000 €/m² d’écart. Les données au 1^er août 2026 le montrent à l’échelle de la rue : la rue Gasparin, dans la Presqu’île, cote 6 503 €/m², quand la rue Philippe Fabia, dans le 8^e, tombe à 2 600 €/m². Un rapport de 1 à 2,5 dans la même commune.

À l’échelle des quartiers, le contraste est du même ordre : 6 165 €/m² sur Bellecour / Hôtel-Dieu, 3 332 €/m² sur Audibert / Moulin à Vent. Les variables qui font bouger le curseur à adresse constante sont toujours les mêmes, et ce sont celles-là qu’il faut chiffrer avant de négocier :

• L’étage et l’ascenseur : un dernier étage sans ascenseur dans un immeuble canut de la Croix-Rousse ne se compare pas à un deuxième étage avec ascenseur, même à surface identique.
• Le DPE : les logements classés G sont déjà interdits à la location, les F le seront en 2028. Un investisseur qui achète un F intègre un budget travaux dans son offre. Résultat : une décote qui n’a plus rien de symbolique.
• Les charges de copropriété : un immeuble ancien avec chauffage collectif au gaz et ravalement voté peut coûter 200 €/mois de plus qu’un immeuble récent équivalent. Sur la durée du prêt, cela équivaut à plusieurs dizaines de milliers d’euros de pouvoir d’achat immobilier.
• L’extérieur et le stationnement : balcon, terrasse et box se paient à part, et se revendent bien.
• Le bruit : une rue festive de la Presqu’île ou des pentes se négocie mieux qu’elle ne se revend. Visitez deux fois, dont une en soirée.

Le marché monte-t-il ou baisse-t-il en 2026 à Lyom ?

Là encore, tout dépend de l’horizon. Sur les appartements lyonnais, MeilleursAgents relève au 1^er août 2026 une hausse de 0,5 % sur un an et de 0,7 % sur deux ans, mais un recul de 9,9 % sur cinq ans et une progression de 27,4 % sur dix ans. Les données notariales, elles, font ressortir un repli de l’ordre de 7 % sur deux ans, signe que les prix signés ont corrigé plus vite que les prix affichés.

Le prix au m² n’est qu’une ligne de votre budget

C’est l’erreur classique du primo-accédant : caler son budget sur le prix affiché, puis découvrir 25 000 € de frais annexes trois semaines avant la signature.

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent 7 à 8 % du prix. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur part de droits de mutation de 4,50 % à 5 % pour les actes signés jusqu’en 2028, ce qui porte le total des DMTO à environ 6,32 % du prix. Le Rhône et la Métropole de Lyon figurent parmi les collectivités ayant voté cette hausse. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : ils en sont exclus, quel que soit le département. Faites confirmer le taux applicable par votre notaire avant de signer le compromis, c’est le taux en vigueur à la date de l’acte authentique qui compte, pas celui du compromis. Pour le détail du calcul, consultez notre guide sur le calcul des frais de notaire.

Sur un appartement de 280 000 € dans le 3^e arrondissement, comptez donc environ 22 000 € de frais d’acquisition, auxquels s’ajoutent la taxe foncière, les charges de copropriété et, très souvent à Lyon, une quote-part de travaux votés. Reste ensuite à vérifier que la banque suit : notre article sur ce que l’on peut emprunter avec 3 000 € par mois donne les ordres de grandeur, sachant que le taux d’endettement reste plafonné à 35 % assurance comprise.

Acheter ou louer ?

À Lyon, le loyer moyen d’un appartement ressort à 17,5 €/m² par mois au 1^er août 2026 selon MeilleursAgents. Pour un 60 m², cela représente environ 1 050 € hors charges.

Rapporté au prix d’achat moyen, cela donne un rendement locatif brut d’environ 4,5 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité. C’est correct pour une grande ville française, mais deux paramètres viennent le comprimer côté investisseur : l’encadrement des loyers, en vigueur à Lyon et à Villeurbanne, et l’exclusion progressive des passoires thermiques du parc locatif. Un T2 bien classé au DPE dans le 7^e ne se compare pas à un T2 classé F dans le même immeuble.

Le report vers la première couronne reste le levier le plus efficace pour gagner du pouvoir d’achat immobilier sans perdre l’accès au métro. Toujours au 1^er août 2026, MeilleursAgents situe Villeurbanne à 3 794 €/m², Bron à 3 413 €/m², Vénissieux à 2 898 €/m², face à Caluire-et-Cuire à 4 480 €/m², Écully à 4 570 €/m² et Tassin-la-Demi-Lune à 4 664 €/m². Traduit en surface : avec le budget d’un 60 m² dans le 6^e arrondissement, vous financez plus de 90 m² à Villeurbanne.

Qui achète à Lyon et dans quel type de bien ?

Les chiffres Insee repris par MeilleursAgents rappellent la structure du marché : 520 794 habitants, 33,8 % de ménages propriétaires de leur résidence principale contre 64 % de locataires, et un revenu médian annuel de 28 038 € par ménage. Côté typologie, les deux et trois pièces représentent à eux seuls près de 53 % des résidences principales.

C’est cohérent avec ce qu’on observe sur le terrain : le cœur du marché lyonnais, c’est l’appartement T2 et le T3 entre 200 000 et 330 000 €. Au-delà de 500 000 € l’offre se raréfie et les délais de vente s’allongent. En dessous de 150 000 €, vous êtes le plus souvent sur du studio, souvent avec un DPE à surveiller de près.

Sources

• MeilleursAgents, estimations de prix et de loyers à Lyon et par arrondissement au 1^er août 2026 (données MeilleursAgents, Notaires, Insee).
• PAP, prix au m² à Lyon au 1^er août 2026.
• SeLoger, prix au m² à Lyon, estimation de janvier 2026.
• Base DVF (Demandes de valeurs foncières, transactions notariales), exploitation Qoridor, juillet 2026.
• Loi de finances pour 2025 (article 116) et barème DGFiP relatif aux droits de mutation à titre onéreux.
• Insee, données population et logement de la commune de Lyon.