Cependant, au-delà de ce premier aspect qui peut séduire, il est normal de souhaiter savoir si cet investissement va être rentable. Parce que d’autres critères sont à considérer et qu’il n’est pas toujours facile d’arriver à parvenir, seul, à un résultat, des simulateurs existent.
Pourquoi et comment utiliser un simulateur pour SCPI ?
Un simulateur est un outil gratuit qui permet d’obtenir un résultat en très peu de temps, même en utilisant beaucoup de paramètres ; comme cela serait le cas pour l’investissement en SCPI. Ces outils faciles à utiliser existent pour différentes applications, comme l’achat immobilier plus classique ; afin de savoir si un dossier peut passer en banque.
L’utilisation d’un simulateur permet de se projeter plus concrètement dans un investissement tel que celui en SCPI. Il est néanmoins nécessaire de choisir un simulateur demandant plus amples informations sur le type d’investissement afin de pouvoir apporter des réponses concrètes. Voici ce que l’on peut attendre en termes de demandes d’un bon outil.
Le montant à investir
Rappelons à toutes fins utiles le fonctionnement de l’investissement en SCPI. Contrairement au fait d’acheter un bien immobilier de manière classique, celui en SCPI est appelé « pierre papier ». Il suffit d’acheter des parts d’actifs immobilier pour en devenir propriétaire et percevoir des loyers au prorata de la somme investie.
On peut donc comprendre que si l’on souhaite un résultat intéressant, il faut investir plusieurs dizaines de milliers d’euros.
A savoir : on peut augmenter la somme à investir au fur et à mesure du temps et obtenir de bons résultats, surtout si on commence tôt avec l’objectif, par exemple, d’augmenter le montant de sa retraite.
Le type de versement
Cela dépend des SCPI. Il faut savoir que toutes ne prévoient pas de versement programmé (c’est-à-dire un débit automatique d’une somme préétablie à une date donnée). Cela peut être un critère de choix, mais pas seulement, bien sûr, pour s’obliger à épargner dans ce projet bien précis.
Le rendement
Comment connaitre le rendement des SCPI ? Elles sont tenues de le donner annuellement et on se rend compte que si le taux moyen s’affiche depuis des années autour des 5%, d’autres sont plus intéressantes, avec un rendement jusqu’à 7% depuis une dizaine d’années.
Il est important de regarder si ce pourcentage reste perceptiblement identique au fil des ans et la pérennité de la ou des SCPI. Cela permet de limiter l’éventualité toujours possible d’une perte en capital. Bien entendu, un simulateur SCPI doit être utilisé en tenant compte des spécificités de chacune des Sociétés de Gestion. On peut en effet investir dans plusieurs d’entre elles, en même temps. Il faut donc faire autant de simulations.
Connaitre la valorisation potentielle du prix d’une part
Il est possible que certaines SCPI voient le prix de leurs part être revalorisé. Bien entendu, comme cela peut se faire en cours d’année, il peut être difficile d’obtenir cette information. Mieux vaut ne pas anticiper ou encore faire de fausses projections.
Si le simulateur comprend ce type d’éléments pour donner un résultat, il est tout à fait possible de renseigner zéro.
Durée de détention des parts
Entre 8 à 10 ans : c’est la durée de détention minimale pour les parts de certaines SCPI. On peut dire que – comme pour l’assurance-vie – il faut envisager ce type d’investissement comme un placement sur le long terme. Ce n’est donc pas un produit que l’on doit souscrire si l’on a besoin rapidement et régulièrement de liquidités. En outre, retirer l’argent avant le minimum de durée de détention exposerait le propriétaire à devoir s’acquitter de frais de commission de retrait.
Mais le rendement très intéressant de bon nombre d’entre elles en fait un placement intéressant si on peut mettre le prix, pour obtenir des revenus au bout de quelques années. Si on trouve que cette durée est trop longue, il faut savoir que certaines SCPI permettent une durée d’un maximum de 6 ans. En général, ce sont celles qui ne demandent pas de frais d’entrée, ce qui est un autre point à considérer.
Quelle fiscalité pour un investissement en SCPI ?
Il existe différentes manières d’investir en SCPI. Ici, nous ne traitons que celles qui sont détenues en direct. Cela signifie que l’investisseur se rapproche directement des sociétés de gestion pour acheter des parts, au contraire de ce qui peut être fait par exemple via une assurance-vie. Les SCPI font parfois partie du bouquet d’instruments qui composent les formules multisupports. Ce sont des assurances-vie plus rentables mais plus risquées, au contraire des contrats monosupports avec seulement un fonds en euros et donc un capital garanti. Bien entendu, ces derniers rapportent moins.
Les dividendes des SCPI sont taxés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou Flat Tax (12,8% d’imposition et de 17,2% de prélèvements sociaux). Il est possible d’opter pour une imposition au titre de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux d’un montant de 17,2% pour la détention en direct. Il est évident qu’une personne, dont le taux marginal d’imposition est de 30% – avec une fiscalité montant à 47,2% sur les dividendes des parts de SCPI (30% + 17.2%) voit son rendement chuter drastiquement en choisissant cette option.
Le conseil de Bertrand
Il est possible de réduire le niveau d’imposition et la fiscalité des SCPI, en optant pour des SCPI implantées en Europe, en investissement en nue-propriété ou encore en les intégrant au sein d’un contrat d’assurance-vie (abattement annuel + imposition réduite après 8 ans).
