Achat d’un bien immobilier : agence ou particulier ?

En matière d’achat immobilier, le choix est laissé à l’acquéreur de se fier à l’expertise d’un réseau immobilier (agence) ou d’acheter en négociant directement avec le vendeur de l’appartement ou de la maison : ce que l’on appelle la vente entre particuliers. Comment faire le meilleur choix pour ne pas rater un achat qui peut être très coûteux, selon les situations ? Nous avons répertorié les points forts et les points faibles de chacune de ces solutions.

Acheter un bien avec une agence immobilière

A moins de pouvoir l’acheter comptant, un appartement ou une maison suppose de passer par un établissement bancaire pour demander un prêt immobilier. Ce crédit se contracte généralement sur 20 ans en France afin d’alléger le montant des cotisations mensuelles. Il ne s’agit donc pas d’un achat anodin en termes d’argent. Un bien immobilier doit en outre répondre à des besoins bien précis notamment en fonction de sa composition familiale, de son emplacement vis-à-vis des commerces, du lieu de travail etc…

Or, pour arriver à tout cela, quand on recherche sa future maison ou l’appartement dans lequel on sera heureux de vivre seul ou avec sa famille, il faut arriver à trouver le bon bien. Cela passe par une recherche auprès des sites d’agences ; ce qui peut prendre beaucoup de temps. Chaque agence a en effet son propre site et parfois, on peut missionner plusieurs agences pour maximiser ses chances de vendre ce qui fait que l’on peut se trouver face à des doublons.

Déterminer avec précision la valeur de son bien

Endroit où l’on a élevé ses enfants, maison dans laquelle on a grandi et qui évoque plein de souvenirs heureux : nous accordons ; et c’est normal ; une valeur sentimentale aux biens dans lesquels nous habitons ou que nous sommes censés vendre après le décès d’un proche. A tel point qu’il est courant, dans ce cadre, de les surestimer et donc de penser qu’ils ont plus de valeur qu’ils n’en ont en réalité.

L’agent immobilier se veut une personne neutre qui connait la valeur d’une maison ou d’un appartement en se référant aux autres ventes récentes de biens similaires etc… Même si cela peut être un peu dur à entendre, il faut se rappeler que le but est de tirer le prix le plus juste de la maison ou de l’appartement que l’on quitte et d’ouvrir une nouvelle page ailleurs. L’agent immobilier n’est pas d’obligation de résultat. Cela veut dire que parfois il n’arrive pas à trouver d’acquéreur et que l’on ne peut pas le blâmer pour cela. Vous souhaitez en savoir plus ? Visitez ce lien pour vous faire accompagner par un réseau d’agents immobiliers pour votre projet.

L’agent immobilier vit grâce aux commissions qu’il touche en cas de succès : il a tout intérêt à ce que les biens qui lui soient confiés soient vendus ou loués et met tous les moyens nécessaires pour cela (prise de photos mettant en valeur l’habitation et son extérieur si existant, rédaction d’annonces, visites, mise en valeur des points positifs…). Par contre, il convient à ce moment de se poser les bonnes questions : n’avait-il pas préconisé de baisser un peu le prix de vente parce qu’il le pensait en inadéquation avec le marché ?

En tant que propriétaire, une personne est souvent peu au fait de l’équilibre ou du déséquilibre qui existe dans le marché immobilier en termes d’offres et de demandes notamment. Il ne faut pas oublier que pour acheter, les acquéreurs doivent obtenir un prêt et que si le prix demandé est trop cher, ils peuvent se voir opposer un refus : leur montage financier ne passera pas. Quelques milliers d’euros peuvent suffire pour cela. Peut-être ceux que l’on s’obstinait à demander pour un bien qui ne les justifiait pas ?

Une expertise et une expérience du marché

Biens atypiques, secteurs recherchés, superficie habitable mais aussi de terrain, travaux à devoir réaliser pour y vivre tout de suite avec des enfants, évolution du marché : quel particulier peut se targuer d’avoir connaissance de tous ces points ? Pourtant, il s’agit bien du quotidien des agences immobilières qui opèrent une veille constante dans ce domaine, sur différents points.

Elles ont d’ailleurs tout intérêt à le faire car si elles n’arrivent pas à vendre ou à louer des biens pour lesquels elles ont été missionnées, elles ne touchent pas de commission et c’est justement grâce à cela qu’elles existent. Pour ce faire, elles diffusent des annonces pour le compte de vendeurs et se chargent de trouver un bien pour les acquéreurs potentiels qui ne souhaitent pas se charger de cette recherche, en leur précisant leurs critères.

On peut donc demander à une agence (ou à plusieurs), de se mettre en recherche d’une maison ou d’un appartement qui répond à nos désirs : un nombre donné de chambre, une certaine superficie de bien mais aussi de terrain si l’on souhaite un extérieur, la présence d’un garage, dans une zone géographique donnée en respectant un certain budget.

Dès que l’agent immobilier qui a été désigné pour cela entre un bien ou trouve dans son fichier une habitation correspondante, il se charge de prévenir l’acquéreur, de programmer une visite et de se faire l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur potentiel jusqu’à la vente. Il se veut le garant des procédures obligatoires en ce qui concerne la vente (et donc l’achat, par la suite) qui existent. A ce titre, il va forcément dire au vendeur qu’il est obligé de faire passer un diagnostiqueur afin de donner plus de précisions aux possibles acquéreurs sur le bien.

Cela peut concerner des dysfonctionnements électriques, la présence d’amiante, selon les communes, la possibilité qu’un bien soit attaqué par le mérule. Chaque commune a également un droit de préemption ; ce dont il doit s’assurer. Ce professionnel doit être au fait des règles de copropriété ou encore de ce qui se fait en termes d’investissement locatif, pour pouvoir renseigner au mieux toutes les personnes qui font appel à lui.

Obligation de conseils

Bien entendu, le but de l’agent immobilier est de faire vendre. Pour autant, il ne peut pas passer sous silence des informations qui pourraient inciter une personne à se rétracter, alors qu’elle visite et manifeste un intérêt. Il doit lui délivrer toutes les informations qu’il possède relatives à ce bien, notamment s’il existe des problèmes (nécessité de refaire la toiture, ce qui suppose un coût, problèmes d’isolation, électricité qui n’est pas aux normes etc…) ou de se renseigner si une personne lui pose une question à laquelle il ne peut pas répondre.

Comme son activité est réglementée, il doit vérifier toutes les informations qui sont portées à sa connaissance. Quand il a affaire à un vendeur, il est tenu de lui indiquer qu’il ne faut pas qu’il y ait de vice caché au niveau du bien et ce qu’il risque à dissimuler un tel problème. Son expérience aussi bien dans le neuf que dans l’ancien est une vraie plus-value pour l’acquéreur qui se voit brosser un portrait fidèle du bien qu’il envisage d’acheter. Cela pallie à son inexpérience dans ce domaine.

Frais d’agences

Alors que les frais de mutation ; plus connus sous le nom de frais de notaire ; sont réglementés (entre 2 et 3% pour le neuf et 8% pour l’ancien), chaque agence immobilière est libre, quant à elle, de fixer les siens, même si elle a pour obligation de les afficher sur tous les supports et ceux, que ces derniers soient physiques ou digitaux. Le montant des honoraires demandés et le fait qu’ils soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur doit forcément apparaitre et se paiera en plus du prix net vendeur du bien ; c’est-à-dire le prix auquel le vendeur a voulu le mettre en vente.

Selon les agences, le prix demandé peut varier entre 5 à 10% de la valeur du bien, même si généralement, on assiste à une dégressivité si le prix de vente est significatif.

Acheter un bien immobilier entre particuliers ?

Nous l’avons vu, consulter les annonces des agences peut prendre du temps et confier la recherche à un agent immobilier peut s’avérer payant pour trouver plus rapidement le bien idéal. Il n’est pas possible d’externaliser cette recherche quand on veut acheter un bien entre particuliers. Ce que voient beaucoup de personnes, c’est que chercher un bien entre particuliers permet de faire des économies. Mais il est nécessaire d’être prudent et de ne pas se laisser aller à un « achat coup de cœur » sans une bonne dose d’observation et de réflexion.

Le contact direct est privilégié

Quand on passe par une agence ; celle-ci devient l’intermédiaire entre les deux parties et il est formellement interdit, même si l’on voit le vendeur, de le contacter ensuite directement pour essayer de négocier dès lors que l’on a signé un mandat avec une agence. En faisant affaire directement avec un particulier, on gagne en liberté. D’ailleurs, il faut savoir qu’un tiers des ventes immobilières se fait par ce biais.

Même si les formalités sont lourdes, le fait de pouvoir soi-même poster une annonce pour mettre son bien en vente a accentué le phénomène. Quand on trouve une annonce qui correspond à ce que l’on souhaite, il convient de se rapprocher directement du propriétaire, pour fixer une date de rendez-vous afin de visiter la maison ou l’appartement. Alors que l’agence peut être missionnée pour faciliter la vie de ses clients ; notamment en récupérant tous les documents nécessaires à la vente ; il faut se débrouiller tout seul quand on veut acheter entre particuliers.

Généralement, le vendeur a envie de vendre vite et se montre réactif. Si les agences ont beaucoup de travail, elles peuvent tarder parfois à envoyer un document ou à transmettre une information.

Pas de frais d’agence

C’est bien entendu un des points qui est généralement mis en avant pour expliquer ce choix : le montant demandé par les agences impacte mécaniquement sur le coût des frais de notaire. Quand on ne paie pas de frais d’agence, ceux chez le notaire baissent, ce qui permet de faire des économies parfois substantielles. Sachant cela, en tant que vendeur, on peut demander un prix de vente un peu plus élevé, sans que cela rebute forcément l’acquéreur (même si cela doit rester dans la limite du raisonnable et qu’il convient donc de savoir estimer son bien sans affect en se référant à ce qui se vend aux alentours).

Ce point doit être soupesé car comme dit, si l’on reste bloqué à la valeur sentimentale que l’on prête à une maison ou un appartement, on ne le voit pas à celle du marché. Or, quand on achète, on a tendance à se renseigner davantage. Rien qu’en regardant les photos et en lisant la description, un acquéreur potentiel qui recherche depuis quelques temps, peut voir que le bien est surévalué et ne pas pousser plus avant, sans même demander à visiter. On se ferme donc des portes.

Quand on est acheteur et que l’on a peur des mauvaises surprises, il est préférable de demander l’expertise d’un professionnel du bâtiment qui saura voir un problème structurel, une toiture qui nécessite une intervention urgente ou encore de vieilles canalisations qui peuvent lâcher à tout moment. Un artisan ou encore la venue d’un architecte lors d’une visite peut être intéressant pour avoir un œil avisé et des recommandations.

Une même réglementation, quelle que soit la méthode choisie

Que l’on passe par une agence, en lisant les annonces des notaires ou encore par un particulier, certaines choses ne changent pas. Un vendeur doit obligatoirement remettre à l’acquéreur un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui, outre les éléments mentionnés plus haut (il y en a d’autres) contient le fameux DPE ; soit les performances thermiques de la maison ou de l’appartement.

Ce document est généralement demandé par les agences dès que le mandat de vente est signé afin que le DPE apparaisse. Un Diagnostic de Performances Energétiques indiquant que le bien n’est pas bien isolé peut permettre de négocier car on sait que des travaux sont à réaliser pour obtenir un bon confort thermique et donc ne pas payer trop cher ses factures énergétiques. Il s’agit donc d’un indicateur important qui peut freiner une vente, mais pas obligatoirement en fonction de ce que l’on recherche.

Aucun acte de vente ne peut être signé sans passer par un notaire. Il est donc impossible de ne pas payer ses frais. La signature de l’acte authentique de vente en présence des deux parties, avec remise des clés signale officiellement que la transaction a lieu et que le bien a un nouveau propriétaire. Le notaire est aussi garant que la transaction se fait en respect de la législation. On peut d’ailleurs ; gratuitement ; demander à son notaire de lire le compromis de vente pour être certain qu’aucun élément n’est oublié qui pourrait nuire à l’acquéreur, après la vente (oubli d’une servitude etc…).

Il ne faut pas oublier que le notaire est neutre et que son rôle de conseil va s’appliquer indifféremment aux deux parties, afin de s’assurer que les intérêts de chacun soient respectés. Pour cela, il étudie les diagnostics, vérifie que le bien n’est pas sous hypothèque etc…