Quand on envisage de mettre un logement en vente, il ne faut pas se contenter de faire estimer sa maison, de déposer une annonce et d’attendre les visiteurs. Afin que les acquéreurs potentiels aient une vision globale de la maison ou de l’appartement qu’ils souhaitent acheter, le propriétaire actuel doit leur remettre un diagnostic immobilier. Il détermine le niveau de risque d’un bâtiment. De quoi s’agit-il, est-il obligatoire et est-ce si important ?

Le diagnostic immobilier est-il obligatoire ?

Il n’est pas possible de faire l’impasse sur ce document très important. Chaque propriétaire qui veut mettre un bien en vente est tenu de le faire réaliser. C’est lui qui en assume tous les frais, sachant qu’il existe dix diagnostics techniques obligatoires réunis en un seul et même document. Ce dernier est remis à l’acheteur. Mais ce diagnostic est également obligatoire quand un propriétaire loue un logement, notamment concernant le DPE.

Certains sont uniquement relatifs aux appartements et d’autres peuvent être rajoutés, de façon optionnelle, pour mettre en avant certains atouts du bien. Concernant ce dernier point, il sera détaillé en fin de guide.

Tarif d’un diagnostic immobilier et qui doit le faire ?

Les diagnostics techniques doivent être réalisés par des entreprises spécialisées dans ce domaine. Le propriétaire doit alors s’inquiéter du fait de devoir traiter chaque diagnostic (que nous allons décrire ci-après), de façon individuelle ; ce qui représente un coût plus conséquent ou faire réaliser un diagnostic global.

Le marché étant en pleine expansion, le vendeur peut se retrouver confronté à de nombreuses entreprises qui ne demanderont pas les mêmes tarifs pour leur prestation. Ces derniers, en effet, ne sont pas réglementés et les entreprises peuvent donc demander le prix qu’elles souhaitent. La prestation peut varier également, d’une entreprise à une autre, au niveau de la qualité.

Mieux vaut tenter de se renseigner en amont. Il est également utile de demander plusieurs devis, afin d’effectuer un comparatif. Une chose est pourtant à rappeler. Plus l’habitation est grande, plus le prix demandé est important, car les diagnostiqueurs doivent tout passer au crible. Par exemple, le diagnostic pour déterminer la présence du plomb dans un F1 ne sera pas le même que pour une maison de 120². Il passera par exemple de 90 à 300 euros au niveau du prix demandé…

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Dix diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier

Comme dit précédemment, 10 diagnostics techniques sont normalement obligatoires quand on souhaite vendre un bien immobilier. Mais cela peut dépendre de certains facteurs comme la date de construction du bien ou de réalisations de certaines prestations.

Le diagnostic Loi Carrez

Toutes les surfaces intérieures dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre doivent être comptées pour estimer la superficie du bien que vous comptez mettre en vente. Dans ce calcul, il est évident que les maisons avec des parties en sous-pente peuvent y perdre un peu. Mais cela donne une idée très claire aux acheteurs de la place dont ils vont pouvoir disposer.

Certaines pièces comme la cave ou le garage ne sont pas prises en compte. De même que si la présence d’un balcon peut être considérée comme un point fort, pour certaines habitations, il ne rentre pas dans ce calcul. Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle, ce diagnostic ne vous concerne pas. Il est par contre obligatoire dans le cadre de la vente d’un appartement ; qu’il soit en copropriété ou pas.

Le DPE (Diagnostic Performance Energétique)

Quand on emménage dans un nouveau logement, il peut sembler normal de s’interroger sur les factures qui vont y être associées. En effet, en fonction du type de chauffage, de la vétusté d’une chaudière, la note peut considérablement grimper d’un bien à un autre. Le DPE permet normalement de quantifier le besoin énergétique de la maison ou de l’appartement. Il est obligatoire depuis 2011, même sur des annonces de mise en location.

D’un diagnostiqueur à un autre, les performances inhérentes au logement peuvent considérablement varier. Or, c’est surtout ce diagnostic que les acquéreurs connaissent. Le fait qu’un DPE démontre que le logement est très énergivore peut indiquer qu’il est mal isolé. Or, les diagnostiqueurs se basent souvent sur les factures des propriétaires. Celles-ci peuvent ne pas être représentatives des performances réelles du bien.

Contenu et valeur du DPE

A compter du 1er juillet prochain, le DPE se basera sur le bâtiment en lui-même (année de construction, matériaux utilisés, isolation, présence de ponts thermiques…) et non sur les habitudes de consommation de chauffage, par exemple des habitants. Ce nouveau document se veut plus juste et surtout plus réaliste.

Si, là encore, le DPE est plutôt négatif, un acheteur intéressé peut tenter de négocier le prix à la baisse, arguant qu’il devra effectuer des travaux d’isolation, par exemple ou acheter une nouvelle chaudière plus performante. A moins que le propriétaire préfère effectuer les travaux, avant la vente, pour pouvoir vendre son bien à un meilleur prix.

Le diagnostic amiante

Sont soumises à ce diagnostic amiante, toutes les habitations dont l’édification est antérieure au 1er juillet 1997. C’est un diagnostiqueur certifié et ayant de l’expérience dans ce domaine qui doit être missionné à cet effet. L’amiante, est un matériau dangereux dont la présence doit toujours être stipulée.

Sa suppression ne peut être réalisée par un particulier. Ce sont des entreprises spécialisées qui s’en chargent pour un coût souvent prohibitif. Si le diagnostic a été réalisé à partir du 1er janvier 2013, il n’est plus nécessaire de le refaire, en cas de revente ultérieure du bien. Sa validité est donc permanente, passé cette date.

Le diagnostic plomb

documents administratifsTous les immeubles d’habitation (maisons et appartements) datant d’avant le 1er janvier 1949 sont soumis au diagnostic plomb. Il ne faut pas sous-estimer le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), responsable de certaines maladies. En effet, avant cette date, un des composants des peintures étaient le plomb. Il peut donc être présent dans de nombreux murs de vieilles habitations.

La durée de vie de ce diagnostic peut être illimitée. Il faut pourtant s’assurer du seuil réglementaire qui est indiqué. A partir de la date d’expiration, le propriétaire doit le renouveler sous un an.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites n’est obligatoire que si un arrêté préfectoral a été rédigé à cet effet. Il est donc indispensable de se renseigner en amont, pour ne pas payer un diagnostic inutile. Un document reprenant toutes les zones concernées est disponible pour le grand public. Le diagnostic, une fois posé, n’est valable que pendant 6 mois.

Le diagnostic d’état des risques naturels

Même si, au fil des années, ce diagnostic a changé de nom (ERNT, ERNMT), on parle désormais d’Etat des Servitudes Risques et Information sur Sols (ESRIS). Il s’agit d’un plan de prévention des risques naturels (mais aussi technologiques, sismiques ou encore cyclonique). Le niveau de risque change, d’une zone à une autre. Le diagnostic réalisé n’est valable que 6 mois.

Le diagnostic gaz

Ne sont soumises au diagnostic gaz que les habitations dont le raccordement au gaz date de plus de 15 ans, au moment de réaliser la vente. Ce document a pour but de confirmer que l’équipement est encore conforme et ne nécessite donc pas de travaux. Il est valable trois ans, à partir du moment de la réalisation.

Le diagnostic électrique

Si l’installation électrique date de plus de 15 ans, le diagnostic électricité est là encore obligatoire et est valable pendant trois ans. Le propriétaire n’est pas tenu de procéder à une remise aux normes si des dysfonctionnements sont constatés. Mais ils doivent apparaitre sur le certificat de conformité électrique qui va être rédigé par un professionnel.

Là encore, l’acheteur peut se servir de ce constat pour faire baisser le prix de vente du bien, en prévision du coût des travaux qu’il voudra réaliser. Mais il achète donc en connaissance de cause et ne peut pas se retourner contre le vendeur.

Le diagnostic assainissement non collectif

Ce diagnostic, obligatoire depuis le 1er janvier 2011, concerne les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout (assainissement non collectif). La collecte des eaux usées doit être conforme, ainsi que les installations sanitaires et leur état au moment de la mise en vente.

Diagnostics propres aux appartements et logements en copropriété horizontale

Les appartements et logements en copropriété horizontale possèdent des parties communes. Ces dernières doivent faire l’objet de diagnostics qui leur sont propres (DDT). Le syndic de copropriété peut renseigner le propriétaire à ce sujet. Les maisons et pavillons ne sont donc pas concernés.

Les diagnostics optionnels

Les mérules sont des champignons qui s’attaquent aux parties en bois des maisons et appartements (dont les poutres de charpente, par exemple). Certaines régions en France sont particulièrement touchées, mais cela peut toucher un bien en particulier.

Bien qu’intéressant ; car il faudrait alors refaire entièrement la charpente, ce diagnostic ne fait pas partie des documents obligatoires à remettre à l’acquéreur. De même, le diagnostic internet et mobile permet de déterminer si le logement est performant et permet une connexion de bonne qualité. En fonction de l’acquéreur (télétravail, métiers dans les nouvelles technologies etc…), cela peut être considéré comme un vrai plus et un motif supplémentaire d’acquérir le bien.