Qu’est-ce que la surface loi Carrez ?
La loi Carrez a été promulguée en juin 1997. Elle vise à protéger l’acquéreur d’un lot en copropriété en stipulant par écrit, la superficie exacte de son futur logement. Mais l’estimation de la surface d’une habitation sert également au calcul de la taxe foncière. C’était également le cas pour la taxe d’habitation, avant qu’elle ne soit supprimée en France.
La loi Carrez est aussi connue sous l’appellation de « mesurage de la surface privative d’une habitation ». Elle n’est cependant pas à confondre avec la loi Boutin qui s’applique, quant à elle, aux locations et qui permet de calculer la surface habitable. Pourquoi la loi Carrez constitue une protection lors d’un achat immobilier et comment réagir en cas de problème ?
Mode de calcul
Normalement, le calcul de la loi Carrez va obligatoirement apparaitre sur un acte de vente de bien, acheté en copropriété. Cela fait d’ailleurs partie des prérogatives du notaire de s’en assurer au préalable. Néanmoins, si cette mention n’apparaissait pas, l’acquéreur a un mois pour faire annuler l’acte de vente.
Pour vendre plus cher un logement, un vendeur pourrait être tenté de gruger l’acheteur en indiquant un nombre de mètres carrés supérieur à la réalité. Sans parler de malhonnêteté, il est courant ; même pour des professionnels ; de faire une erreur dans le calcul. Pour l’acquéreur, pourtant, que le chiffre donné soit faux intentionnellement ou pas, la Loi Carrez est là pour protéger son acte d’achat et lui permettre d’acquérir son bien au prix le plus juste, en fonction de sa superficie.
Un bien qui aurait été surestimé ; au niveau de la surface ; de plus de 5% ; peut ainsi justifier la mise en place d’une réclamation pour tromperie sur la surface Carrez et ce, pendant un an (la date est celle de la signature de l’acte authentique, devant notaire). Deux solutions s’offrent alors au nouveau propriétaire :
- Demander l’annulation de la vente en demandant des indemnités (ou pas) ;
- Faire baisser le prix d’achat pour le ramener à la valeur de la superficie réelle.
La loi Carrez s’applique-t-elle sur tous les biens immobiliers ?
La Loi Carrez concerne principalement les appartements mais aussi les maisons vendues en copropriété horizontale, sauf si ces biens sont vendus sur plan (VEFA). Elle est alors dans ce cas obligatoire. C’est également le cas des locaux professionnels et commerciaux ou encore des chambres de service si celles-ci excèdent 8m².
Loi Carrez maison individuelle : non
Mais ce dispositif n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles, même si ce calcul peut être un moyen d’information fiable pour l’acquéreur. Le fait que le vendeur ait pensé à le faire, peut prouver le sérieux de sa démarche.
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Loi Carrez : que prendre en compte et ne pas prendre ?
Il peut être facile de se tromper en effectuant le calcul de la loi Carrez et même des professionnels, un peu trop zélés peuvent mésestimer ou surestimer une surface, par manque de connaissance. Une terrasse, un balcon, un parking, un garage ou même une cave peuvent représenter une plus-value immobilière en cas de vente de maison ou d’appartement. Pourtant, ces éléments ne sont pas à inclure dans le calcul de la loi Carrez.
Eléments à considérer dans le calcul
Il faut déjà déterminer quelles pièces ont une surface de plus de 8m² et si elles ont une hauteur sous plafond d’1,80 mètre. Elles sont donc toutes à comptabiliser, y compris (pour les mêmes conditions de surface et de hauteur) les vérandas, les greniers, les remises, mais aussi les combles ; qu’ils soient aménagés ou non.
Est-ce que les placards comptent ?
Des placards peuvent par exemples être comptabilisés si leur base est au sol et s’ils courent sur une hauteur supérieure à celle qui est requise. Qu’en est-il alors des maisons ou des appartements un peu biscornus? Des biens alternant des hauteurs de plafonds différentes, ou encore beaucoup de surface mais qui ne correspond pas toujours au niveau de la hauteur de 1,80 mètre ? Il est alors préférable, sur l’acte de vente, de faire la distinction entre la surface dite habitable et la surface telle qu’elle est reconnue en loi Carrez.
Calcul d’une superficie en tenant compte de la loi Carrez
La loi Carrez considère qu’une surface pouvant faire partie du calcul permet à une personne de pouvoir se tenir debout, sans devoir se pencher. Ces surfaces doivent être closes et couvertes et l’on se base sur la superficie des planchers. On parle donc de la cuisine, du séjour, de la salle à manger, des chambres, par exemple.
Elle a déterminé la hauteur d’1,80 mètre pour aider le vendeur ou les professionnels à pouvoir compter la superficie du logement qu’ils souhaitent mettre en vente, au meilleur prix. Après avoir fait abstraction de certaines parties de la maison ou de l’appartement, comme dit plus haut, il faut aussi retirer certains éléments qui ne rentrent pas dans le calcul, à savoir :
- Les surfaces occupées par des murs et des cloisons ;
- Les cages d’escaliers et les marches ;
- Les embrasures de menuiseries (portes et fenêtres) ;
- Les gaines.
Il est facile de comprendre qu’un particulier puisse se tromper, même en étant de bonne foi quand il effectue ce calcul dans le but de mettre en vente son bien immobilier. Il est possible de trouver sur Internet des schémas relativement clairs, pour mieux comprendre comment calculer la surface de son logement.
Diagnostic Carrez : combien ça coûte et qui peut le faire ?
Il est tout à fait possible d’effectuer soi-même ce calcul, avec un peu de méthode, pour joindre le certificat de superficie au DDT. Le Dossier de Diagnostic Technique est un document obligatoire à joindre à toute vente immobilière, lors du compromis ou de la promesse de vente. Un acquéreur, de toute façon, voudra ; et c’est compréhensible ; avoir toutes les informations nécessaires sur le bien qu’il envisage d’acheter.
Mais comme nous l’avons vu, les erreurs peuvent être fréquentes et quelquefois lourdes de conséquences, financièrement, si l’acquéreur s’aperçoit qu’il a été floué. Un vendeur a donc tout intérêt à consacrer un peu d’argent à l’établissement de ce certificat nominatif. D’autant qu’une fois établi, et si aucune modification majeure n’est apportée à la superficie du logement ; sa durée de validité est illimitée.
Est appelée modification majeure la pose d’un escalier, l’abattage d’un mur ou l’ajout ou la suppression de cloisons. Si tel était le cas, la réalisation d’un nouveau document serait nécessaire. Ce diagnostic peut faire partie des autres nécessaires pour la vente comme le DPE ou encore le diagnostic électricité ou gaz. Des entreprises se spécialisent dans un domaine ou proposent des diagnostics immobiliers globaux ; ce qui revient moins cher.
Quel budget prévoir ?
Le prix de la rédaction d’un tel certificat dépend ; on le comprend ; de la taille du logement. Un studio coûtera moins cher qu’une maison. Ainsi, selon le bien, le propriétaire devra débourser entre 60 à 90 euros pour un logement de petite taille comme un studio et jusqu’à 150 euros pour une maison.
La variation peut aussi s’expliquer par le fait que les diagnostiqueurs sont libres de déterminer le montant de leur prestation. Ce document peut être confié également à un géomètre expert. Cette solution est à plébisciter, quelquefois pour un bien atypique, car cela fait partie de son cœur de métier.
