Pourquoi les ménages modestes ne peuvent pas accéder en banque ?
Comme dit plus haut, la hausse des taux suppose de payer beaucoup plus cher son bien. Si cela était tenable à 1%, cela l’est moins à 2, sachant que la moyenne de durée de remboursement est de 20 ans en France. Le calcul de l’endettement, même repoussé à 35% au lieu de 33% est un faux ami, puisqu’il tient compte de l’assurance emprunteur ; garantie obligatoire lors d’une demande de prêt immobilier.
Si tous ces points pouvaient déjà faire reculer les personnes souhaitant devenir propriétaires, les nouvelles exigences des banques ont dû avoir raison de leurs dernières traces d’optimisme. Alors que l’apport moyen demandé par les banques est de 20% du montant du bien, il faut désormais avoir une épargne supplémentaire. Cette dernière est censée aider les personnes confrontées à la hausse de l’énergie, mais aussi tout problème financier qui les empêcherait de rembourser ce qu’elles doivent à la banque.
Un matelas très épais puisque l’on estime qu’il faut, selon les régions, entre 38 000 et 76 000 euros d’apport pour que le dossier vaille la peine d’être examiné. Confrontés à une pénurie de logements mais à la demande toujours forte des français de vivre dans une habitation qui leur ressemble, des agents immobiliers, raillés sur la toile, vont même jusqu’à faire du zèle pour mettre en valeur des biens très petits sur Paris, en évoquant des « mètres carrés ressentis » pour que les petits mètres de la loi Carrez ne les fassent pas passer leur chemin.
Selon les experts, dans le domaine de l’immobilier, rien ne va plus. Pourtant, dans ce climat morose, il y a peut-être une lueur d’espoir avec un nouveau dispositif : le bail réel solidaire, qui s’adresse justement aux ménages modestes.
Qu’est ce qu’un bail réel solidaire ?
La personne qui achète en passant par un bail réel solidaire ne possède en fait que les murs de son logement. C’est donc une nouvelle solution d’accession à la propriété. Le terrain sur lequel est bâti le bien est loué à un Office Foncier Solidaire (OFS), pour un loyer entre un et trois euros du mètre carré, par mois. On dissocie donc le bâti du foncier, même si les nouveaux propriétaires devront s’acquitter de la taxe foncière. Le montant du loyer est corrélé à la surface du logement.
Qu’est-ce que cela change en région parisienne ? Le prix d’achat est plus bas que celui du marché. 4 000 euros le m², soit 3 000 euros de moins que le prix normal (7 000 euros le m², prix du marché en région parisienne). Ce dispositif permet par exemple à des personnes ou des ménages aux revenus modestes, mais aussi aux primo-accédants de pouvoir devenir propriétaires alors que cela serait impossible autrement.
Des personnes qui ont bénéficié de cette nouvelle façon d’acquérir sont également retraitées et ne pensaient pas pouvoir s’offrir un tel bien. Ainsi, un retraité de 65 ans a pu s’offrir un appartement de 62m² avec deux chambres, dans un immeuble neuf. Mais le dispositif fonctionne également pour les biens ayant besoin de rénovation.
Pour ceux que le fait de ne pas posséder le terrain en-dessous de leur habitation inquiéterait, et qui auraient peur de se faire expulser, le bail est au maximum signé pour 99 ans. Même une personne qui achète jeune a le temps de devenir centenaire avant qu’on lui demande de partir de chez elle. Concrètement, combien faut-il gagner pour pouvoir prétendre au bail réel solidaire ? Il ne faut pas que les ressources dépassent 5 000 euros par mois pour un couple avec deux enfants.
Il est certain que les organismes qui travaillent dans ce domaine, voient en ce moment les demandes exploser. Qui ne voudrait pas d’un logement presque 40% moins cher que le prix du marché actuel ?
Les possibilités heureusement ne se limitent pas aux petites couronnes autour de Paris. Le phénomène gagne l’ensemble de la France avec des acteurs à Lille, Strasbourg, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Anglet, Nantes, Rennes ou encore Saint-Malo.
Que se passe-t-il en cas de revente ? Il est interdit de faire une plus-value et il faut en outre trouver un repreneur qui réponde aux critères du bail réel solidaire et qui soit agréé par l’organisme foncier (dépôt de dossier). L’habitation doit également être une résidence principale pour ledit repreneur. Ces trois critères sont bien entendu obligatoires, ce qu’il faut avoir à l’esprit.
Les professionnels estiment qu’il y aurait ainsi 1 000 accessions à la propriété par ce biais d’ici 2030 ; sachant que parfois dix dossiers se retrouvent actuellement positionnés sur le même bien. Ils doivent composer bien entendu avec des biens existants.
Est-ce que cette demande va influencer le secteur de la construction neuve et la relancer, d’ici peu ? Plus de 27 000 biens, pour cette destination sont attendus d’ici trois ans. Il faudra sans doute pour cela que les prix des matériaux diminuent, que leur acheminement soit moins compliqué et que surtout, ce secteur en tension arrive à recruter, ce qui n’est actuellement pas le cas.
