Obligation de l’ouverture d’un compte bancaire dédié
Il existe deux formes de SCI : celles à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Le fait que les associés (et le gérant) soient solidaires en matière de dettes doit inciter à la prudence lors de la constitution d’une SCI. Il est primordial d’avoir une totale confiance envers les autres associés, notamment en matière de gestion et de rapport à l’argent.
Les associés doivent ouvrir un compte bancaire pour l’activité de la SCI (les paiements et les encaissements doivent donc y figurer). On doit donc trouver une explication pour chaque ligne bancaire ; qu’elle soit en crédit ou en débit : travaux, impôts, loyers, refacturation des charges etc…
Il n’y a en revanche pas de contrainte en termes de choix de type de compte ou encore de banque. Cependant, l’ouverture d’un compte est obligatoire pour que les charges par exemple ne puissent pas être rejetées par le fisc en cas de contrôle. Cela empêche également que l’administration fiscale suppose une fraude si les loyers sont mis sur le compte du gérant ou de l’un de ses associés.
Une comptabilité plus simple
Une SCI à l’IS est tenue d’établir un bilan et un compte de résultat. Pour une gestion administrative sereine au quotidien, il est recommandé de passer par un cabinet comptable. Respect des formalités administratives, conformité des déclarations et des documents juridiques, votre expert comptable en ligne pour votre société civile immobilière vous accompagne durant les différentes étapes de votre projet immobilier en SCI.
Les SCI à l’impôt sur le revenu ne disposent pas d’obligations comptables spécifiques à part le tenue d’une comptabilité de trésorerie pour rendre compte de la gestion aux associés (Code Civil Article 1856). D’ailleurs, cette comptabilité allégée peut expliquer, entre autres, le choix fait par les différents associés lors de la constitution.
Le gérant doit pouvoir être en mesure de présenter la gestion de la SCI chaque année, notamment lors de l’assemblée générale. Attention, afin de pouvoir prétendre à une déduction d’impôt, les factures doivent être établies au nom et à l’adresse de la SCI et non pas au nom et l’adresse postale de l’un des associés ou du gérant.
Une déclaration de résultats obligatoire
Comme généralement les SCI clôturent au 31 décembre, elles doivent déclarer au début du mois de mai (N+1), les résultats de l’année N (la date exacte est précisée chaque année par l’administration). Cette déclaration, depuis 2020, se fait en ligne, sur le site impots.gouv.fr.
En fonction du pourcentage de détention de parts dans la SCI, chaque associé obtiendra le prorata en termes de résultat si bien entendu le détail des calculs imposables et les annexes ont été correctement renseignés. Dans le cas d’une SCI à l’IR détenant des biens loués non meublés, quand ce résultat est connu, l’associé le reporte sur sa déclaration de revenus fonciers (formulaire n°2044).
Une réunion annuelle des associés
Autre obligation qui incombe aux membres de la SCI : se réunir tous les ans, sous peine qu’elle soit considérée par l’administration fiscale comme fictive. Cette assemblée a pour objectif de présenter les comptes, mais aussi d’échanger sur ce qui va être fait du résultat. A quoi sera-t-il affecté pendant l’année ?
L’assemblée générale se tient généralement au maximum 6 mois après la fin de l’exercice comptable. A moins que les statuts ne mentionnent le contraire, il est important d’adopter un certain formalisme : des convocations doivent être envoyées aux différents membres en respectant un certain délai ; aussi, lorsque les associés assistent à l’assemblée générale, ils signent et émargent un document qui sera conservé dans le dossier de la SCI.
Que se passe-t-il quand rien n’est stipulé à ce sujet dans les statuts de la SCI ? Cela n’enlève rien à l’obligation de réunion, mais le formalisme s’en voit considérablement allégé. Si l’on souhaite avoir moins de contraintes, il est intéressant d’examiner ce point lors de la rédaction des statuts.
