Taux d’effort : de quoi parle-t-on ?
Avoir une résidence principale ; qu’elle soit en location ou dans le cadre d’un achat, ce qui sous-entend la souscription d’un prêt immobilier ; suppose d’y consacrer des dépenses. En effet, dans le premier cas, il faut s’acquitter d’un loyer mensuel et de charges et dans le deuxième, il est obligatoire de rembourser son prêt immobilier sous la forme d’une mensualité.
Le taux d’effort mesure la proportion des revenus d’une personne ou d’un ménage qui y sont consacrés afin d’avoir une certaine idée de leur situation financière. Le calcul du taux d’effort ; qui est donc un indicateur financier ; se fait en pourcentage sachant qu’il ne faut pas dépasser 35% pour ces charges.
Loyer/remboursement de prêt immobilier et taux d’effort : quel rapport ?
Mais à quoi ou plutôt à qui sert de connaitre le taux d’effort ? En premier lieu aux particuliers qui ont un projet immobilier, par exemple. Savoir s’ils sont loin de ces 35% ou qu’ils les dépassent leur permet d’être conscient qu’il sera difficile de prétendre à un crédit immobilier ou non. C’est ce même indicateur dont se servent les établissements financiers pour déterminer si des clients sont suffisamment solvables pour rembourser un crédit immobilier pendant parfois une durée de 20 ans.
Quel que soit le statut (propriétaire ou locataire), le taux d’effort est calculé par rapport aux charges et aux revenus. Par exemple, un propriétaire doit s’acquitter d’un remboursement de prêt immobilier, d’une taxe foncière et parfois de charges de copropriété. Le locataire paie le loyer, mais aussi des charges locatives et toutes les dépenses liées à sa consommation d’eau et d’énergie.
Ainsi normalement, un propriétaire de logement qu’il met en location doit s’assurer que le reste à vivre est suffisant pour son locataire et donc que son taux d’effort ne dépasse pas le tiers des revenus qu’il perçoit pour accepter son dossier.
A savoir : pour calculer le taux d’effort de son locataire, on cumule le montant du loyer et des charges, dans le cas d’une location que l’on divise par ses revenus.
Quelle est la différence entre le taux d’effort et le taux d’endettement ?
Quand une personne souhaite demander un crédit immobilier, on calcule son taux d’endettement mais on peut aussi calculer le taux d’effort car il a l’avantage d’être plus précis. Montant du prêt, taux d’intérêt demandé par la banque, durée du prêt, revenus et dépenses du candidat à l’achat sont ainsi passés au crible pour établir le reste à vivre.
Ce dernier dépend de la composition familiale. On n’a pas besoin de la même chose quand on est célibataire que quand on a plusieurs enfants à charge. Une personne seule qui aurait un taux d’effort bien inférieur à 35% aurait plus de chances d’obtenir une réponse favorable de la banque pour son prêt immobilier.
Les dépenses et revenus à prendre en considération pour calculer son taux d’effort
En matière de revenus, on considère les revenus d’une activité salariée ou non salariée, les indemnités de chômage ou de maladie, les retraites et les pensions, les revenus liés au patrimoine ou encore les prestations sociales et familiales.
Concernant les dépenses, les banques considèrent le remboursement des emprunts, la taxe foncière, la taxe d’habitation pour les personnes ayant une résidence secondaire, les loyers et les charges pour les locataires, les abonnements d’eau, d’électricité et de gaz, les assurances mais aussi les forfaits internet et de téléphonie. Connaitre son taux d’effort permet de savoir combien on peut emprunter et donc vers quels biens s’orienter.
Alors qu’il ne fallait pas dépasser 33% avant le 27 janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de la Santé Financière) a décidé de le rehausser à 35% mais en incluant le montant de l’assurance de prêt (assurance emprunteur) dans le calcul de l’endettement.
En résumé
| Revenus | Dépenses |
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Comment limiter son taux d’effort ?
Il existe différentes solutions pour baisser son taux d’effort et ainsi avoir un dossier qui réponde davantage aux critères des établissements bancaires. On peut par exemple tenter de renégocier son prêt immobilier, à la faveur d’un taux plus bas. Si les conditions le permettent, la mensualité peut également être revue à la baisse, ce qui supposera une durée de remboursement plus longue, mais améliorera le pouvoir d’achat mensuel.
Alors que l’on est habitué aux prêts immobiliers classiques, il en existe d’autres comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou encore le prêt in fine où l’on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital ensuite. Il est pourtant nécessaire dans ce cas, de capitaliser ou encore de pouvoir mettre de l’argent en nantissement sur un contrat d’assurance-vie, ce qui ne rend pas cette solution accessible à tous.
Enfin, pour faire baisser son taux d’effort, on peut, si on a souscrit plusieurs crédits à la consommation en plus de son crédit immobilier par exemple, demander un regroupement de prêts ou rachat de crédits ou encore rembourser de manière anticipée un crédit pour pouvoir en demander un nouveau.
