Jusqu’à 14% des demandes bloquées
Depuis le 1er avril 2026, le taux d’usure est fixé à 4,48 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans, et à 5,19 % pour les prêts de 20 ans et plus. Le problème, c’est que ce plafond intègre le TAEG, c’est-à-dire non seulement le taux nominal, mais aussi les frais de dossier, les frais de garantie, les éventuels frais de courtage et le coût de l’assurance emprunteur. Dès que l’ensemble dépasse le seuil légal, la banque ne peut plus prêter, même à un ménage solvable.
C’est précisément ce décalage qui inquiète une partie du marché. Selon les estimations de CAFPI, fondées sur plus de 6 000 dossiers traités au premier trimestre, 14 % des demandes seraient déjà bloquées dans le contexte actuel. Et si les barèmes bancaires continuaient à remonter de 20 points de base, la part des dossiers refusés pourrait atteindre 20 % d’ici mai-juin. Ce chiffre n’est pas une statistique nationale officielle, mais il donne une idée assez claire de la tension qui pourrait se reformer sur le crédit immobilier.
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Quels sont les foyers concernés ?
Contrairement à une idée répandue, les ménages les plus aisés ne sont pas forcément protégés. Les emprunteurs qui visent des durées courtes, souvent parce qu’ils ont de bons revenus et veulent limiter le coût total du crédit, peuvent se retrouver piégés par un TAEG trop élevé par rapport au seuil réglementaire. D’après le courtier, jusqu’à 70 % de ces dossiers pourraient devenir incompatibles avec le taux d’usure si les taux poursuivent leur hausse. Le paradoxe est connu : pour faire passer le dossier, certains ménages doivent alors allonger la durée de remboursement, ce qui augmente le coût final de l’opération.
Les primo-accédants et les ménages modestes restent eux aussi particulièrement exposés, surtout lorsqu’ils empruntent de petits montants. Le poids des frais fixes pèse alors proportionnellement plus lourd dans le TAEG. Même logique pour les dossiers qui combinent plusieurs lignes de financement, comme un prêt principal et un PTZ : le montage peut devenir plus difficile à faire entrer dans le cadre légal.
Quant aux emprunteurs de plus de 45 ans, ils subissent souvent une autre contrainte bien connue : une assurance emprunteur plus chère, qui alourdit mécaniquement le coût global du crédit.
Cette tension s’ajoute à un cadre déjà strict. En France, les banques doivent en principe respecter un taux d’effort maximal de 35 % des revenus et une durée de crédit limitée à 25 ans, sauf exceptions prévues par le HCSF. Autrement dit, même lorsque le dossier passe le filtre bancaire classique, il peut encore buter sur le taux d’usure si le coût global du prêt dépasse le plafond autorisé. C’est ce cumul de contraintes qui explique pourquoi certains profils jugés “bons emprunteurs” peuvent malgré tout se retrouver recalés.
Faut-il craindre un blocage comparable à celui observé en 2022 ? Il est encore trop tôt pour l’affirmer, mais le risque existe si la hausse des taux se poursuit sans adaptation rapide du dispositif. Plusieurs acteurs du crédit plaident déjà pour un mécanisme plus réactif. En attendant, les emprunteurs ont tout intérêt à soigner leur assurance, comparer les frais, optimiser leur apport et faire jouer la concurrence le plus tôt possible. Car dans le marché actuel, quelques dixièmes de point peuvent suffire à faire basculer un dossier du côté du financement… ou du refus.
