Passoire thermique : le cauchemar de certains, l’espoir des autres
Les propriétaires bailleurs font face depuis l’année dernière à un véritable dilemme. Le loyer qu’ils demandent à leurs locataires est désormais gelé et ce n’est qu’une première étape. Bientôt, les habitations les plus énergivores (classées G) ne pourront tout simplement plus être louées, sauf si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés. Les autres biens que l’on appelle les passoires thermiques qui auraient la malchance d’échouer au passage du redoutable DPE ont un peu plus de temps devant eux pour être rénovés, mais c’est la même issue fatale qui les attend.
Bien entendu, pour les locataires et futurs locataires, c’est un soulagement, car un bien qui consomme beaucoup ne garantit généralement pas un bon confort et il faut s’attendre à des factures très élevées. Pour autant, qu’ils ne se réjouissent pas trop vite car des biens mieux classés pourraient exploser au niveau des loyers, pour compenser le montant des travaux. Il y a donc les propriétaires qui se résignent et tentent de mobiliser le plus d’aides financières possibles pour répondre à ces injonctions gouvernementales.
D’autres, par manque d’argent, de désinformation ou de temps, préfèrent jeter l’éponge et mettre ledit ou lesdits biens en vente, quitte à perdre de l’argent. En tout cas, ils se débarrassent d’un problème. Pour les acquéreurs, acheter une passoire thermique représente parfois une aubaine, car vendu ; comme nous allons le voir ci-après parfois nettement moins cher, qu’un bien mieux isolé.
C’est généralement une possibilité de convaincre un banquier, alors que les octrois de prêts immobiliers se font de plus en plus rares en cette fin d’année 2022. Pour autant, il faut présenter des devis d’artisans et des preuves concernant les futurs travaux qui vont être réalisés. Cela fait augmenter la somme totale à demander. Ces justificatifs sont désormais exigés par les établissements bancaires, sous peine de se voir opposer un refus. Impossible de faire certains travaux soi-même car il faut l’expertise d’un artisan RGE pour prétendre aux aides de l’Etat, notamment (comme MaPrimeRénov’). Il faut donc avoir conscience des avantages, mais aussi des désagréments.
Pour pouvoir boucler un dossier financier convaincant, il faut obtenir un bien à très bon prix. Ce qui fait le malheur des uns apporte un peu d’espoir aux autres. Mais de quelle décote parle-t-on exactement ?
Quelle peut être la décote appliquée pour un bien énergivore ?
Cela est sans appel quand on interroge le Conseil Supérieur du Notariat : le DPE influe véritablement sur le prix de vente d’un bien immobilier ; que ce soit une maison ou un appartement. Ainsi, en France Métropolitaine, l’écart entre un bien correctement isolé et un autre qui ne le serait pas ; et est, à ce titre, considéré comme une passoire thermique ; avoisine les 30%. Un pourcentage considérable.
D’autant que généralement, ces biens sont relativement anciens et que la rénovation ne va pas s’arrêter à la performance thermique. Il faut parfois revoir l’électricité, voire la plomberie, sans compter les travaux de modernisation esthétiques. Les notaires ont ainsi remarqué que beaucoup de biens qui correspondent à cette description (51%) sont mis en vente par des retraités qui s’accommodaient depuis des décennies de la même décoration et n’ont pas pensé à la rendre au goût du jour, pour tirer un meilleur prix de leur bien.
Bien entendu, rappellent ces mêmes notaires, selon les régions, l’impact de l’étiquette énergétique et donc le niveau de décote peut différer, en fonction du niveau d’ensoleillement, ce qui est somme toute relativement logique. On préfère investir dans un bien correctement isolé (DPE D, à minima) dans le Nord de la France que dans le Sud, car les hivers y sont généralement plus rigoureux et qu’il y a de plus forts épisodes pluvieux et humides.
Mais les personnes qui achètent prennent aussi conscience que le confort thermique n’est pas seulement à considérer. En cette période inflationniste et au vu des prix des énergies, il s’agit de prendre un bien qui ne sera pas à l’origine de factures énergétiques trop élevées quand le besoin s’en fait sentir.
